Sur la période août 2025 – juillet 2026, 31 734 logements ont été vendus dans les trois départements couverts par la FNAIM Savoie Mont Blanc, soit une hausse de 4,5 % par rapport à l’exercice précédent. Les prix immobiliers en Savoie et Haute-Savoie n’évoluent pas dans le même sens : la Savoie enregistre une légère progression, tandis que la Haute-Savoie affiche un recul. Les moyennes départementales masquent des écarts considérables entre communes, types de biens et altitudes.
Pour interpréter ces évolutions, la fédération régionale des professionnels de l’immobilier confronte les transactions et les prix à l’échelle des bassins de vie. Ces observations locales aident à distinguer une tendance départementale de la situation d’une commune.
DPE en montagne : un paramètre de prix souvent sous-estimé
La réforme du DPE appliquée en 2026 aux logements chauffés à l’électricité a fait évoluer le classement énergétique de nombreux biens, sans qu’aucun travaux n’ait été engagé. Les diagnostics antérieurs peuvent être recalculés via l’Observatoire de l’ADEME, ce qui modifie parfois la lettre affichée de façon significative.
La lecture des étiquettes se complique dès que l’on monte en altitude. Pour les logements situés au-dessus de 800 mètres dans la zone climatique H1c (couvrant une partie de la Haute-Savoie), des seuils spécifiques s’appliquent aux classes E, F et G. Il faut vérifier les règles applicables à l’adresse du bien plutôt que transposer l’étiquette d’un logement situé dans une autre zone.
Une part significative des logements collectifs de stations en Savoie et Haute-Savoie reste classée E, F ou G. Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques pèse directement sur la valeur de revente et sur la rentabilité locative. Avant tout achat en station, recalculer le DPE selon les barèmes actualisés permet de mieux apprécier les travaux et les contraintes locatives.
Ce paramètre creuse un fossé entre biens rénovés thermiquement et biens qui ne le sont pas, y compris au sein d’une même résidence. Pour suivre les dernières tendances de l’immobilier dans les Pays de Savoie, nous devons désormais croiser prix au m² et classe énergétique.
Prix au m² : Annecy, Chambéry, Aix-les-Bains, Chablais et Bourg-en-Bresse comparés
Le prix moyen des appartements varie du simple au double selon le bassin considéré. Les données FNAIM Savoie Mont Blanc pour août 2025 – juillet 2026 donnent des prix moyens d’appartements de 1 968 €/m² dans la Bresse, 4 005 €/m² dans le Chablais, 4 203 €/m² dans le bassin d’Aix-les-Bains et 4 783 €/m² dans le bassin annécien. Ces moyennes ne remplacent pas l’estimation d’un bien précis.
Bourg-en-Bresse et l’Ain : le marché le plus accessible
L’Ain conserve les prix les plus bas des trois départements. Ce marché constitue un relais pour les acquéreurs dont le budget ne permet plus d’accéder aux secteurs les plus tendus de Haute-Savoie.
Chambéry et Aix-les-Bains : entre lac et desserte TGV
Chambéry, traditionnellement plus accessible qu’Annecy, tire parti de sa desserte TGV vers Lyon et Paris. Aix-les-Bains bénéficie de la proximité du lac du Bourget et de son attractivité thermale, ce qui maintient une demande soutenue sur les biens proches du centre et du rivage.
Annecy et le Chablais : la pression frontalière
Le bassin d’Annecy reste le plus cher des trois départements, porté par l’attractivité touristique et la qualité de vie. Le Chablais, tiré par la proximité de Genève et le Léman Express, capte les actifs frontaliers qui arbitrent entre loyer genevois et achat côté français.
Stations de ski : une catégorie à part
Val d’Isère dépasse 15 000 €/m², un niveau qui place certaines communes alpines parmi les marchés les plus chers de France. Les données compilées par la fédération régionale des professionnels de l’immobilier permettent de mesurer ces écarts à l’échelle communale, bien au-delà des moyennes départementales.
Volumes de transactions en 2026 : reprise puis freinage
La Savoie affiche la plus forte progression du nombre de ventes (+6,9 %, soit 8 829 transactions), devant l’Ain (+3,8 %, 8 106 ventes) et la Haute-Savoie (+3,6 %, 14 799 ventes). Cette croissance prolonge le dynamisme de la fin 2025. Dans sa communication d’octobre 2026, la FNAIM souligne toutefois les difficultés de financement des jeunes acquéreurs : la progression du volume annuel ne signifie donc pas que l’accès au crédit est devenu plus facile.
La FNAIM signale toutefois un net ralentissement depuis mai 2026, attribué au contexte géopolitique, à la hausse des carburants et à l’érosion du pouvoir d’achat. La hausse des volumes traduit un rattrapage après deux années de contraction, pas une accélération du marché.
Côté locatif, l’offre continue de se raréfier. La tension reste forte à Annecy et Chambéry, et la perspective des Jeux olympiques et paralympiques d’hiver 2030 accentue la pression sur le parc disponible.
Perspectives du marché immobilier local pour les prochaines années
Le ralentissement observé depuis mai 2026 pourrait durer si les conditions macroéconomiques restent dégradées. La FNAIM alerte sur l’effet combiné de la hausse des carburants et de l’incertitude géopolitique, qui pèsent sur la confiance des acquéreurs.
L’échéance des Jeux olympiques et paralympiques d’hiver 2030 constitue un facteur structurant pour la Savoie et la Haute-Savoie. Les investissements en infrastructures de transport et d’hébergement devraient soutenir la valorisation des biens situés à proximité des sites concernés.
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques continuera de redessiner la carte des prix. Les copropriétés de stations qui n’engagent pas de rénovation énergétique risquent de voir la décote s’aggraver, tandis que les biens rénovés capteront l’essentiel de la demande locative saisonnière.
Acheter en 2026 : adapter sa stratégie au type de projet
Résidence principale : privilégier la desserte et le DPE
La proximité d’un bassin d’emploi (Genève, Annecy, Chambéry) et la qualité de la desserte ferroviaire ou routière restent les premiers critères de valorisation à moyen terme. La performance énergétique peut faciliter la revente qu’un logement équivalent classé F, à emplacement identique.
Résidence secondaire en station : anticiper les charges
L’achat en station impose de vérifier les charges de copropriété sur trois ans et les travaux votés ou à venir, notamment les postes liés à la rénovation énergétique. La décote des logements mal classés, encore marginale il y a trois ans, doit être appréciée au cas par cas, notamment lorsque les travaux restent complexes à voter.
Investissement locatif : rentabilité réelle et réglementation
En station, le classement en meublé de tourisme et les obligations déclaratives associées conditionnent la rentabilité réelle. Vérifier le règlement de copropriété sur la location saisonnière et les éventuelles restrictions municipales avant toute offre reste un préalable.
Données immobilières locales : le rôle des professionnels de terrain
Les portails nationaux affichent des moyennes départementales qui ne reflètent pas la réalité d’un marché aussi fragmenté. Quelques kilomètres ou quelques centaines de mètres d’altitude peuvent modifier radicalement le prix, la fiscalité et le potentiel locatif d’un bien.
Les professionnels regroupés au sein de la FNAIM Savoie Mont Blanc collectent les prix de vente effectifs à l’échelle communale. Ces données permettent de comparer un bien à son micro-marché réel (quartier, altitude, desserte, copropriété) et non à une moyenne départementale.
La donnée locale prime sur la moyenne nationale. Sans cette granularité, l’estimation d’un appartement à Aix-les-Bains ou d’un chalet dans le Chablais repose sur des approximations susceptibles de fausser une décision d’achat ou de vente de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Checklist avant d’acheter un bien en Savoie, Haute-Savoie ou dans l’Ain
Cinq points méritent une vérification systématique avant de signer une offre, quel que soit le secteur ou le type de projet.
- Vérifier la date et la classe du DPE : un diagnostic réalisé avant la réforme de 2026 peut être obsolète. Recalculer le classement via l’Observatoire de l’ADEME permet de savoir si le bien change de catégorie, avec un impact direct sur la valeur et sur le droit de louer.
- Comparer le prix au m² avec le micro-marché communal : les moyennes départementales ne reflètent pas les écarts entre communes, altitudes et quartiers. Seules les données de vente effectives à l’échelle locale constituent une référence fiable pour évaluer un prix demandé.
- Examiner les charges de copropriété et les travaux votés : en station comme en ville, les postes liés à la rénovation énergétique, à l’entretien des parties communes ou à la mise aux normes peuvent représenter plusieurs milliers d’euros par an. Demander les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Vérifier la réglementation locale sur la location saisonnière : certaines communes imposent des restrictions (enregistrement obligatoire, limitation du nombre de nuitées, interdiction dans certaines copropriétés). Ce point conditionne la rentabilité d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire mise en location.
- Évaluer la desserte et les projets d’infrastructure : la proximité d’une gare TGV, d’un axe autoroutier ou d’un arrêt du Léman Express influe sur la valorisation à moyen terme. Les investissements liés aux Jeux olympiques et paralympiques d’hiver 2030 peuvent modifier l’accessibilité de certains secteurs de Savoie et Haute-Savoie.
