Si vous êtes locataire et que vous commencez votre recherche, il se peut que vous ayez d’abord des déclarations de propriétaires ou d’agences demandant un répondant.
Cette demande peut vous être faite quelle que soit la qualité de votre dossier, que vous soyez dans une situation précaire ou même en CDI avec plus de 3 fois le loyer en revenu.
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Il faut comprendre que le propriétaire prend un risque important de paiements impayés en louant l’hébergement et demande donc absolument des garanties en plus de votre dossier de location.
Dans cet article, nous allons détailler toutes les solutions possibles pour trouver un garant ou une solution équivalente, par ordre d’efficacité et de simplicité de mise en œuvre :
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- Notre assurance loyer impayé peut garantir votre loyer et agir en tant que garant.
- Faites valider votre cas pour la garantie Smartloc
- En savoir plus sur l’assurance loyer impayé
Plan de l'article
1. Convaincre un être cher de se porter garant
Qui peut garant pour une location ?
Si vous voulez augmenter les chances de trouver une location, le moyen le plus simple est de demander à un être cher de se garantir. Il peut s’agir d’un membre de votre famille mais aussi d’un ami ou d’un collègue : n’importe qui peut se porter garant de quelqu’un , alors n’hésitez pas à demander à des gens à qui vous n’auriez pas pensé.
Idéalement, il est nécessaire que votre garant a un revenu suffisant pour couvrir son loyer et le vôtre donc nous vous recommandons de choisir un garant qui gagne au moins 4 fois le loyer que vous voulez, et ce garant est dans une situation stable, à savoir en CDI hors période d’essai, retraité, officiel, indépendant avec au moins deux ans de service.
Garant, dépôt, dépôt de garantie
Définition de petit point pour avoir des idées claires sur le reste de l’article :
- garant : personne ou organisation qui garantira vos loyers
- cautionnement : document que le garant va signer à s’engager à la signature du bail
- dépôt de garantie : abusivement appelé « dépôt », c’est le montant d’argent (1 mois de loyer en général) que vous paierez à l’entrée des locaux et qui vous sera retourné à la sortie
Quel document fournir en tant que garant ?
Une fois que le garant a été trouvé, vous devrez créer un dossier de location complet regroupant vos identifiants et ceux de vos garants. Vous pouvez prendre comme référence la liste des documents demandés par notre assurance loyer impayé.
Attention, il est nécessaire de créer un dossier pour locataire ET garant, le bailleur étant intéressé par votre réelle capacité à payer le loyer en plus de la solidité de votre garant.
vous plaît noter qu’il n’est pas nécessaire de fournir une lettre de votre garant S’il lorsque vous soumettez votre dossier de location, il suffit de présenter les justificatifs du garant, le propriétaire comprendra implicitement que le garant a donné son consentement en principe. Pour concrétiser cet accord, le garant et le propriétaire signeront un cautionnement conjoint et plusieurs en annexe au bail.
Garant étranger possible sous conditions
Sachez qu’il est bien entendu possible de proposer un garant étranger au propriétaire et que tout refus sur ce seul critère est discriminatoire par la loi.
Toutefois, le propriétaire (ou l’agence) peut refuser un garant au motif qu’il n’est pas résident en France ; en cas de paiement impayé, il est pratiquement impossible de poursuivre un garant à l’étranger.
Un garant physique est-il obligatoire ?
Si vous ne disposez pas d’un répondant physique répondant aux critères ci-dessous, soyez assuré qu’il existe d’autres solutions.
Le garant n’est jamais obligatoire, c’est simplement une garantie que le propriétaire souhaite prendre, mais il est toujours possible de le convaincre d’opter pour des solutions de garantie équivalentes.
Le reste de cet article détaillera les solutions alternatives possibles en commençant par l’assurance loyer non payé la plus efficace.
Pourquoi est-il si compliqué de trouver un appartement même lorsque vous travaillez (CDI s’il vous plaît), que vous n’êtes jamais dans le rouge et avez un revenu régulier pendant des années ! ? Où vous avez encore besoin d’un garant avec tout cela !
2. Offrir une assurance loyer impayée au propriétaire
Qu’ est-ce que l’assurance loyer impayé ?
L’ assurance loyer impayé est un contrat signé par le propriétaire qui lui garantira le paiement du loyer et la prise en charge de l’expulsion du locataire. Vous comprenez donc que cela ne peut pas être une garantie mise en place par le locataire, néanmoins vous pouvez grandement simplifier la tâche pour lui en tant que locataire :
- lui parler de la possibilité de prendre une assurance loyer impayé
- confirmant que votre dossier est admissible et complet
- proposant de couvrir le coût de l’assurance
Convaincre le propriétaire de prendre une assurance au lieu d’un garant
L’ assurance loyer impayé présente les avantages d’être comparé au garant :
- automatique pour activer contrairement à un garant qu’il serait éventuellement nécessaire de continuer parallèlement à la locataire ;
- sécuriser contrairement à un garant qui peut devenir insolvable ;
- illimité pendant la durée du bail contraire à l’engagement du garant, qui est nécessairement limité dans le temps.
Comment valider votre fichier ?
La solution d’assurance loyer impayé exige que vous ayez un dossier admissible et complet qui répond aux critères d’assurance .
Les critères sont assez simples : vous devez gagner au moins 2,85 fois le loyer inclus charges que vous devez convoiter et vous ne devez pas être en situation précaire (chômeurs, courte durée, intérimaire). Vous pouvez ajouter des allocations familiales et des allocations de logement à votre revenu. Vous trouverez la liste complète des critères sur notre page Assurance loyer impayé.
Validation de votre fichier par l’équipe Smartloc Réponse dans la journée
Conseil Smartloc Si votre dossier n’est pas éligible mais que vous souhaitez toujours préférer cette solution de garantie de loyer impayé, il est possible de payer 6 mois de loyer à l’avance au bailleur qui peut acheter pendant le bail. Plus d’infos sur notre page Que faire si un fichier est refusé ?
Couverture de l’assurance
Une fois que vous avez convaincu le bailleur d’abandonner le garant et de passer par l’assurance (pour information, il est illégal d’accumuler garant et assurance), se pose la question épineuse du coût de l’assurance loyer impayé aux dépens du propriétaire.
En effet, l’assurance loyer impayé a un coût (contrairement au garant), qui est de l’ordre de grandeur de 2,5 % des loyers inclus. Pour un loyer de 750€ c’est donc 19€/mois aux frais du bailleur qui souscrira au contrat d’assurance loyer impayé.
Le propriétaire ne peut pas vous facturer cette dépense comme frais de location , si vous voulez le convaincre plus facilement, vous pouvez lui offrir de transmettre sur une partie du coût de l’augmentation du loyer.
Garantir vos loyers pour seulement 2.2%
Si vous n’étiez pas admissible aux critères d’assurance loyer impayés, que vous soyez dans une situation précaire ou que vos revenus ne suffisent pas, une troisième solution est à votre disposition : le dépôt Visale.
3. Demander une caution Visale
La garantie Visale est un dépôt offert par l’Etat via Action Housing. C’est Action Housing qu’en tant qu’organisation spécialisée vous garantira.
Tous les jeunes de moins de 30 ans sont éligibles ainsi que les candidats de plus de 30 ans dans des situations précaires. Ce sont donc généralement les profils refusés par l’assurance loyer impayé dont nous avons parlé plus tôt.
En plus d’accepter des profils précaires, la garantie Visale a l’avantage d’être gratuite. Cependant, il a la inconvénient d’être moins intéressant pour les propriétaires en termes de couverture (voir pour cela notre avis sur le dépôt Visale), et potentiellement inrassurant par les propriétaires qui ne connaissent pas l’appareil ou ont eu de mauvaises expériences avec les garanties de l’Etat précédentes.
Le problème est que j’appelle régulièrement pour l’appartement malheureusement les propriétaires n’acceptent pas l’appareil Visale.
Dans la pratique, nous vous recommandons donc de l’utiliser uniquement dans les cas où votre dossier est refusé par l’assurance loyer impayé.
Vous pouvez soumettre votre demande sur le site de Visale, puis vous obtiendrez un visa que vous présenterez au propriétaire.
Visale ou Locapass ?
La garantie Locapass est également offerte par Action Housing, mais sa couverture étant inférieure, elle a été remplacée de facto par Visale. Sur le site de Locapass, vous trouverez des cas où cette garantie peut encore être utilisée, essentiellement pour les locations à le parc social.
Si vous n’êtes pas éligible à Visale ou à l’assurance loyer impayé — cela peut être le cas si vous revenez d’expatriation ou si vous êtes à la retraite avec des pensions trop faibles — une solution finale est à votre disposition, le dépôt bancaire.
4. Configurer un dépôt bancaire
Le dépôt bancaire est un dispositif à utiliser en dernier recours car il est assez contraignant pour le locataire. Vous bloquerez sur un compte une somme d’argent, généralement entre 1 et 2 ans de loyer, qui servira de garantie pendant la durée du bail.
Nous parlons de la sécurité bancaire parce que ce sont généralement les banques qui sont la caution pour vous et qui vous demandent en même temps la somme en garantie. Dans la pratique, peu de banques et peu d’agences offrent ce service, si nécessaire ils prennent parfois plusieurs semaines pour activer cette garantie bancaire qui fait souvent manquer aux locataires les locations prévues.
Notre équipe a créé un produit de garantie bancaire équivalent aux obligations bancaires traditionnelles mais beaucoup plus rapidement mis en place. Vous pouvez en savoir plus sur notre page dédiée à l’obligation bancaire.
Location immobilière : souscrire une assurance loyers impayés et opter pour la sécurité
La solvabilité du locataire est d’une importance capitale quand il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif. Pour la vérification de cette solvabilité, le propriétaire privilégie un locataire ayant un travail sous contrat CDI. Il peut également consulter les 3 dernières fiches de paie du locataire ou exiger un garant avant d’accepter son dossier de location.
Comme alternative au garant, le propriétaire bailleur peut choisir une assurance pour loyer impayés. Avec cette formule de couverture, vous pouvez obtenir un remboursent intégral des loyers impayés en cas d’incident de paiement venant du locataire.
Adressez-vous à un professionnel de la gestion immobilière comme ImoDirect pour la souscription d’une assurance loyers impayés. Le professionnel en ligne demande alors la fourniture de documents certifiant la solvabilité du locataire : attestation de travail, fiches de paie, avis d’imposition… Il demande également un bail locatif en bonne et due forme. Le professionnel en ligne veille encore à ce que le loyer soit de 37% aux maximums des revenus de votre locataire.
Les frais de l’assurance loyers impayés est de 2,5% TTC du montant du loyer chez ImoDirect. En plus de la garantie de remboursement des loyers impayés, cette assurance couvre les dépenses engagées en cas de poursuites judiciaires du locataire et les dépenses relatives à aux réparations et remise en état de votre bien immobilier.
