Créer une société pour exercer comme marchand de biens ne pose pas de difficulté particulière. La vraie question porte sur le type de structure et sur la manière dont elle gère la TVA immobilière au fil des opérations. Le choix entre SARL, SAS ou SASU modifie la lisibilité comptable, la capacité à récupérer la TVA et la perception qu’en ont les banques. Comparer ces structures sous l’angle fiscal permet de mesurer l’écart réel entre elles.
SARL, SAS et SASU : comparatif fiscal pour la TVA marchand de biens
La TVA applicable aux opérations d’achat-revente immobilière ne varie pas selon la forme juridique. Qu’il s’agisse d’une SARL, d’une SAS ou d’une SASU, les règles du Code général des impôts (articles 256 A et 257) s’appliquent de la même façon. La différence se joue ailleurs : gouvernance, accès au financement et sortie d’activité.
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| Critère | SARL | SAS / SASU | SCI |
|---|---|---|---|
| Régime TVA immobilière | TVA sur marge ou prix total | TVA sur marge ou prix total | Incompatible (activité civile) |
| Récupération TVA sur travaux | Oui, si assujetti | Oui, si assujetti | Non (sauf option IS + TVA, rare) |
| Acceptation bancaire (structure nouvelle) | Privilégiée par les banques | Refus fréquents sans historique | Non adaptée |
| Souplesse statutaire | Encadrée par la loi | Libre, rédaction sur-mesure | Libre mais limitée |
| Sortie d’activité | Cession de parts encadrée | Flexibilité accrue | Cession de parts simple |
Selon l’enquête FNAIM « Financement immobilier commercial 2026 », les banques refusent de plus en plus souvent les dossiers de SAS marchands de biens sans historique d’au moins deux ans. Elles privilégient la SARL pour sa meilleure visibilité sur la récupération de TVA et un risque de requalification jugé plus faible.
En revanche, l’étude de l’Ordre des Experts-Comptables « Tendances juridiques immobilier 2025-2026 » note une préférence croissante pour la SASU chez les marchands solo, en raison de la flexibilité en sortie d’activité. La fiscalité TVA restant identique, le choix se fait sur des critères opérationnels, pas fiscaux.
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TVA sur marge ou sur prix total : ce qui change selon l’opération
Le régime de TVA dépend de la nature du bien et des conditions d’achat, pas de la structure juridique. Un marchand de biens qui revend un immeuble achevé depuis plus de cinq ans peut opter pour la TVA sur la marge, à condition que l’achat initial n’ait pas ouvert droit à déduction. Cette option réduit la base taxable à la différence entre prix de revente et prix d’achat.
Pour un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, la TVA s’applique sur le prix total. La revente d’un terrain à bâtir suit des conditions strictes pour bénéficier de la TVA sur marge.
Quand la structure dédiée fait la différence
Loger chaque opération dans une société distincte (souvent une SASU) permet d’isoler le risque fiscal. Si l’administration conteste le régime TVA appliqué sur une opération, le redressement ne contamine pas les autres projets.
- Une SASU par opération simplifie le suivi de la TVA récupérable sur les travaux engagés, poste par poste
- La clôture de la structure après revente réduit les obligations déclaratives résiduelles
- Le bilan de chaque société reflète une seule marge, ce qui facilite les contrôles et la justification auprès de l’administration fiscale
Ce montage a un coût : frais de création, comptabilité dédiée, formalités de dissolution. Il se justifie surtout pour les opérations dont le montant ou le risque fiscal le mérite.
Contrôles fiscaux renforcés depuis 2025 : ce que la structure doit anticiper
L’administration fiscale intensifie les croisements de données entre cadastre et déclarations de TVA depuis 2025. Les redressements pour non-respect de l’engagement de revente dans les cinq ans se multiplient. Depuis janvier 2026, une obligation renforcée de déclaration préalable des opérations en TVA sur marge s’applique aux structures nouvelles, ce qui impose une rigueur documentaire dès la création.
Une structure dédiée facilite cette conformité. Chaque société porte un nombre limité d’opérations, ce qui rend les déclarations plus lisibles. À l’inverse, une société unique qui cumule des dizaines d’opérations sur plusieurs exercices complique la traçabilité exigée par l’administration.
Le piège de la requalification
Un particulier qui réalise plusieurs opérations d’achat-revente sans structure dédiée s’expose à une requalification en marchand de biens. L’impôt sur le revenu cède alors la place à la TVA immobilière, rétroactivement. Créer une structure avant la deuxième opération protège contre ce risque.
Marketplaces numériques et TVA marchand de biens : un nouveau paramètre
L’essor des plateformes comme Leboncoin Pro modifie la manière dont les marchands de biens sourçent et revendent leurs actifs. Ces marketplaces facilitent la mise en relation, mais elles créent aussi une traçabilité numérique que l’administration exploite lors des contrôles.
Publier des annonces de revente sur plusieurs plateformes sans structure juridique identifiée renforce le faisceau d’indices utilisé pour qualifier une activité habituelle d’achat-revente. La structure dédiée répond à ce problème : elle officialise l’activité, encadre la facturation et permet de déclarer la TVA sur chaque opération de manière transparente.
- Les marketplaces transmettent désormais les volumes de transactions aux services fiscaux, ce qui accélère la détection d’activités non déclarées
- Une société identifiée avec un numéro de TVA intracommunautaire rassure les acquéreurs professionnels qui achètent via ces plateformes
- La facturation conforme (mention du régime TVA sur marge ou prix total) devient un prérequis pour les transactions B2B sur ces canaux
SARL ou SASU pour un premier projet de marchand de biens
Pour un premier achat-revente, la SARL reste le choix le plus pragmatique si le financement bancaire conditionne le lancement. Les données de la FNAIM confirment que les banques y voient un cadre plus sécurisant.
La SASU convient mieux à un profil qui anticipe plusieurs opérations successives et souhaite créer une structure par projet, puis la dissoudre. La flexibilité statutaire de la SAS permet d’adapter la gouvernance à chaque montage sans modifier les statuts types.
La SCI, souvent évoquée, reste inadaptée. Son objet civil exclut l’activité habituelle d’achat-revente. Tenter de l’utiliser expose à une requalification fiscale et à la perte des avantages liés au régime des marchands de biens.
Le choix de la structure ne modifie pas le régime de TVA applicable, mais il détermine la qualité du suivi comptable, la capacité à financer le projet et la résistance du montage face à un contrôle fiscal. Dans un contexte où les vérifications se durcissent et où les plateformes numériques rendent chaque transaction visible, formaliser l’activité dans une société adaptée n’est plus une option de confort.
