Après plusieurs semaines de recherche, Étienne et Melissa trouvèrent la maison de leurs rêves. Grand salon, cuisine équipée, chambre principale avec salle de bains attenante, jardin et terrasse sans vis… Ils sont déjà vus ! Mais avant de penser à la décoration et la couleur des rideaux, il est nécessaire de penser au financement. Et notre couple ne serait pas contre quelques conseils pour aborder la discussion bien avec leur banquier.
Parce que, en fait, le couple a fait des simulations de crédit et connaît ses capacités d’achat. Étienne et Mélissa signent un compromis pour la maison et prennent rendez-vous avec leur banque pour négocier des financements dans les meilleures conditions.
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Si les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont particulièrement bas ces derniers mois (taux fixe à 1,33% et taux variable de 1,38% en mai 2020, selon les derniers chiffres de la BCL ), ils ont tous la possibilité de les négocier. Ils peuvent également comparer plusieurs les institutions bancaires (classiques, régionales, mutualistes, etc.) afin de les concurrencer. Toutefois, avec des taux aussi bas, la marge de manœuvre pour négocier est particulièrement restreinte.
Plan de l'article
Comment négocier un taux de crédit avantageux ?
Ce n’est un secret pour personne, il y a des « bons » et pires dossiers pour une banque. En ce qui concerne le crédit immobilier, tout le monde ne jouit pas des mêmes conditions. Celles-ci varient, en particulier, en fonction du risque que la banque associe à la personne qui demande le crédit. Étienne et Mélissa ont donc un grand intérêt à préparer leur entretien avec leur conseiller bancaire.
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Comment avoir le bon profil et mettre toutes les chances de son côté pour obtenir un crédit au meilleur taux possible ? Plusieurs critères entrent en compte pour une banque :
Revenu et taux d’endettement
Étienne et Mélissa doivent prouver qu’ils ont un revenu suffisant pour rembourser leur prêt. La banque va calculer le taux de la dette du couple pour vérifier leur financière capacité. Un revenu régulier et cohérent inclinera le solde en leur faveur, parce que le crédit immobilier doit être remboursé sans que l’emprunteur ne soit mis en difficulté .
En général, bien que selon le niveau de revenu, le rapport entre le revenu et les dépenses mensuelles pour rembourser le crédit ne doit pas dépasser 33%.
Bon à savoir : Il est conseillé de domicilier vos salaires dans un compte appartenant à la banque qui accorde le crédit. Votre gestionnaire de relations peut être plus disposé à accorder un taux préférentiel.
Un prêt de 25 ans fera prendre plus de risques à la banque qu’un prêt sur 15 ans, c’est pourquoi les taux augmentent avec la durée.
Contribution personnelle
Pour leur accorder le crédit demandé, la banque a demandé à Étienne et Mélissa de verser une contribution d’au moins 10% du montant de la maison. Il s’agit généralement du minimum requis (entre 10 et 20 % minimum au Luxembourg) pour couvrir les frais d’acquisition, tels que les honoraires de notaire, frais de demande, etc. Compte tenu des prix de l’immobilier au Luxembourg, cela peut représenter des montants significatifs. Heureusement pour notre couple, leurs économies ont même permis d’apporter une contribution un peu plus importante, ce qui leur a permis d’avoir un argument supplémentaire à faire dans la négociation.
Bon à savoir : Si la contribution initiale est importante, le montant du crédit sera inférieur et l’intérêt payable sera inférieur. De plus, plus un crédit s’étend, plus il coûte cher. Un prêt de plus de 25 ans rendra la banque plus de risques qu’un prêt de 15 ans, c’est pourquoi les taux augmentent avec le temps.
Une banque est généralement plus conciliante si vous prouvez que vous voulez maintenir une relation durable avec elle.
Les Contreparties
Une banque est généralement plus conciliante si vous prouvez que vous voulez maintenir une relation durable avec elle. Il est donc dans l’intérêt du jeune couple de s’engager auprès d’une ou plusieurs contreparties, telles que : assurance, assurance habitation, plan d’épargne, actions, mandat de gestion pour leurs investissements, etc. Il s’agit d’un bon levier de négociation, car la banque sera plus disposée à offrir un taux d’emprunt compétitif à un « bon » client. Cependant, ce n’est pas principalement parce que le client consomme plus que la banque est plus conciliante, c’est aussi et surtout parce qu’elle connaît mieux son client et sa situation financière.
La Comptabilité
Depuis quelques mois, Étienne et Mélissa sont très attentifs à la gestion de leur argent. Ils ont pris soin de ne pas avoir découvert, de ne pas faire des dépenses inutiles ou superflues. Ils ont également remboursé leur crédit à la consommation avant de demander un prêt. L’objectif est de démontrer le sérieux du couple dans la gestion de ses comptes. Ainsi, la banque sera en mesure d’intégrer le sérieux de la gestion financière du couple lors de l’établissement des conditions de crédit immobilier. Un client sérieux et organisé fait toujours une bonne impression.
Certes, ce n’est pas votre banquier qui seul décide de vous accorder ou non votre prêt. Il doit également soumettre votre demande au comité de crédit de la banque pour laquelle il travaille et les convaincre de vous accorder le prêt. Étienne et Melissa ont tout intérêt à lui donner des arguments pour les aider à bien défendre leur cause.
Qu’ est-ce qui peut être négocié en plus du taux ?
Pour obtenir des conditions de financement favorables, le taux d’emprunt n’est pas le seul point dont Étienne et Mélissa peuvent discuter. En général, leur banquier dispose également d’une marge de manœuvre sur les points suivants :
- les frais de demande ;
- les avantages de paiement anticipé : dans le cas d’un taux fixe, l’emprunteur devra payer des frais à la banque s’il souhaite effectuer un remboursement anticipé. Il peut discuter le montant de ces frais et essayer de rendre les règles plus souples. Puisque les enjeux financiers sont importants, votre banquier ne sera probablement pas en mesure de décider seul de vous faire une fleur. L’accord de sa hiérarchie sera probablement nécessaire ;
- solde de compensation restant dû : la banque offrira une assurance pour couvrir le prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité. Si vous pouvez souscrire cette assurance auprès d’une institution qui l’offre, souscrire à cette assurance auprès de la banque qui accorde le prêt reste un argument supplémentaire en faveur de votre dossier.
Et les courtiers à penser ?
Pour obtenir un taux de crédit immobilier compétitif, Etienne et Mélissa peuvent également contacter un courtier. En tant qu’intermédiaire, c’est lui qui recherche la meilleure solution de financement parmi plusieurs offres. L’avantage est que notre couple économise du temps, parce que c’est le courtier qui négocie pour eux avec les banques de leur réseau.
D’autre part, en passant par un courtier, en principe, il devra payer des frais de courtage, prendre des mesures supplémentaires et, surtout, être en mesure de compter sur un professionnel digne de confiance. Parce qu’un courtier ne vous connaît pas aussi bien que votre banquier.
En fin de compte, qu’ils passent par un courtier ou non, Etienne et Melissa ont intérêt à comparer les propositions afin de trouver le meilleur compromis pour leur crédit. La première réponse n’est pas toujours une bonne.
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