Qui peut louer en LMNP ?

L’ investissement immobilier a plus que jamais, avec des taux immobiliers au plus bas et une incertitude croissante au sujet de notre système de retraite. Les Français aiment l’immobilier et l’investissement dans meublé semble répondre particulièrement bien. Comment ? Grâce à la niche fiscale du statut LMNP (location en meublé non professionnel) et aussi aux nouvelles tendances du logement (colocation et Airbnb en particulier). Pourquoi prioriser l’investissement en LMNP ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quelles sont les conditions pour le locataire en meublé ? Nos explications seront étayées par un cas pratique. Et nous vous invitons à lire l’exemple d’un excellent investisseur LMNP.

Parmi toutes les solutions pour investir dans l’immobilier , où localiser le LMNP ? Nous avons déjà bien développé l’investissement en papier pierre (SCPI, SIIC, crowdfunding), idéal pour le confort de déléguer la gestion tout en diversifiant. Alors que pour réussir dans l’immobilier locatif direct traditionnel, vous devez vous impliquer personnellement et être un petit entrepreneur. Ainsi, vous avez le choix de passer au statut LMNP (à l’exclusion de la location nue). Il s’agit d’une location meublée, dans une propriété ancienne ou neuve, en optant pour le régime fiscal micro ou réel. Ceci ne s’applique pas à la location nue (sans meubles), ni aux appareils comme Denormandie, Pinel, etc.

A découvrir également : Comment obtenir le statut LMP ?

Ainsi, dans l’immobilier locatif traditionnel, il est essentiel d’optimiser les arrangements financiers et fiscaux, et le statut LMNP peut être un bon moyen d’y parvenir. Sachez que la location meublée est disponible en 2 statuts : le LMNP (locataire meublé non professionnel) et LMP (locataire professionnel meublé). Dans cet article, nous parlerons du LMNP considérant que vous ne faites pas de déclaration au professionnel (parce que le PMT ne vous affecte que si votre revenu dépasse 23 000€ par an et dépasse les autres revenus de votre maison fiscale).

Nicolas opinion : Dans la pratique, il y a une multitude de choix lorsqu’on investit dans l’immobilier. Mais les investisseurs prennent souvent une impasse sur les comparaisons et l’optimisation fiscale et aller vers le choix par défaut : la location nue à la micro-tenure foncière (ou pire, le Pinel clé en main). C’est dommage, alors que les appareils comme le LMNP sont généralement beaucoup plus intéressants (vous comprendrez pourquoi dans le reste de l’article). Soyez prudent que le LMNP emballé en résidence de service avec gestionnaire d’opérateur sont également à éviter, ici nous allons parler de LMNP classique.

A voir aussi : Combien coûte un achat immobilier neuf ?

CONTENU

• Location meublée : un investissement en plein essor
• Les avantages de la location meublée et du statut LMNP

Inconvénients de la location meublée et du statut LMNP

• Cas pratique : investissement locatif nu ou meublé (LMNP) ?
• Notre avis sur l’investissement clé en main avec Immocitiz
• Conclusion

Location meublée : un investissement au milieu du boom

Selon Century 21, plus de 26 % des achats immobiliers se rapportent à des investissements locatifs. Et les transactions immobilières destinées à un achat locatif est en hausse de près de 32% entre le premier semestre 2018 et celui de l’année 2019 ! Il ne passe pas d’un jour sans que les médias parlent de l’immobilier qui augmente constamment en termes de volume de transaction ou de prix.

Une autre tendance fondamentale : il y a une augmentation du nombre de professionnels et d’étudiants en demande de mobilité et donc de locations meublées . En réponse à cette demande croissante, le législateur a même créé, en octobre 2018, le bail de mobilité qui permet enfin de louer en meublé pour de courtes périodes (de 1 à 10 mois). Ils constituent une bonne alternative aux baux meublés existants, et un atout supplémentaire au LMNP qui séduit déjà de nombreux investisseurs qui bénéficient du créneau fiscal.

Cependant, nous ne devons pas céder à l’euphorie et à tout ce battage médiatique sans prendre le temps de réfléchir . Tous les investissements immobiliers ne sont pas égaux. En effet, tout investissement mérite réflexion, analyse, comparaison, optimisation… c’est l’ensemble du but de notre site. Cela dit, investir dans LMNP est déjà un bon début et nous expliquons pourquoi (reste également à choisir la propriété et son emplacement, optimiser le crédit, etc.)

Note de Nicolas  : Le LMNP ne réduit pas votre impôt sur le revenu (IR). Il est « juste » de ne pas payer RI sur ses revenus locatifs en optimisant le paquet fiscal. Ce qui est déjà une belle niche fiscale, quand vous savez qu’un contribuable avec une tranche d’imposition marginale élevée (IMT) peut payer plus de 50% d’impôt sur son revenu de location s’il n’optimise pas !

Les avantages de la location meublée et du statut LMNP

La location meublée est attrayante principalement grâce à sa fiscalité LMNP, qui permet généralement un bon rendement net.

Fiscalité très attrayante en LMNP

Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerçante. Par conséquent, vous êtes imposé dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus de la propriété. Au choix, vous peut opter soit pour le système micro BIC (réduction de 50 % sur vos revenus locatifs) soit pour le régime réel (déduction des frais réels pour réduire l’assiette imposable).

Dans la pratique, le système fiscal LM (N) P (location meublée (non) professionnelle) est perçu comme un créneau fiscal pour trois raisons principales  :

• en vertu du régime microBIC, vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos revenus de location. En effet, le taux forfaitaire de réduction du microsystème est de 50% en meublé, au lieu de 30% en location nue.
• Si vous optez pour le plan LMNP réel plutôt que le micro BIC, vous pouvez annuler le prix d’achat de la propriété responsable. Donc plus de charges fiscales pour réduire l’assiette imposable et donc et moins d’impôts. Alors que la dépréciation comptable en réel est impossible dans le cadre du régime de l’impôt sur le bail. Et positif : en vente, la plus-value sera basée uniquement sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement !
• à la réel, vous pouvez également déduire plus de frais tant qu’ils restent dans l’intérêt de l’exploitation. Par exemple, dîner au restaurant avec un agent immobilier et un notaire. En location nue, la déduction est limitée à une liste stricte.

Ainsi, dans le cas de la location meublée en statut LMNP, au pire, on est imposé sur 50 % du revenu locatif (système micro BIC). Et au mieux grâce à l’amortissement de la propriété et d’autres dépenses, la base imposable est réduite à 0 (régime réel). En règle générale, au moment de l’amortissement du bien dans la PNPA, aucun impôt n’est payé sur le revenu de la location meublée. Il faut comprendre que l’amortissement n’est qu’une dépense comptable, donc ce n’est pas une charge de trésorerie réelle (il n’y a pas de sortie d’argent).

Location meublée est plus rentable que la location nue

Par définition, pour le loyer meublé le propriétaire offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit par loyers, 10 -20% plus élevé que dans la location nue (à l’exclusion des locations saisonnières).

En outre, la location meublée vous permet de vous positionner sur des activités de haute performance . Par exemple, colocation, Airbnb, location saisonnière, ou un mélange entre la location d’étudiants et la location saisonnière en été.

Ainsi, le rendement brut est généralement meilleur dans les locations meublées. Et si nous prenons en compte le créneau fiscal de la NPMA, le rendement net est encore meilleur. C’est une victoire écrasante du LMNP meublé sur la location nue.

Les inconvénients de la location meublée et du statut LMNP

La location meublée vous permet de profiter d’un créneau fiscal formidable (statut LMNP) pour obtenir un meilleur rendement net que dans la location nue. Au prix de certaines contraintes et formalités administratives. Dans l’ensemble, la gestion d’une location meublée est plus restrictive que la location nue. Mais à notre avis, le jeu vaut bien la bougie et lorsque l’activité est démarrée, la gestion prend beaucoup de temps.

Durée de location plus courte en location meublée

La réglementation des baux est différente : les conditions sont plus courtes que les 3 ans du bail nu. Dans la pratique, le locataire meublé a le choix entre trois baux :

• le bail meublé classique d’un an renouvelable,
• le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
• le bail mobile d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Note de Nicolas  : cela dit, des baux plus courts, il peut aussi être considéré comme un avantage. Parce que c’est aussi plus que la flexibilité de gestion et plus de facilité de récupérer l’appartement en cas de changement d’utilisation !

Louer une propriété meublée

Une location est dite meublée lorsqu’elle est conforme à la réglementation. Elle stipule que « le logement doit être fourni en nombre et quantité pour permettre au locataire de dormir, de manger et de vivre correctement ». Dans la pratique, un décret énumère les meubles obligatoires minimum.

Déclarer l’activité LMNP

Le locataire fourni est soumis à une déclaration de début d’activité . Avec une date de début d’activité correspondant à la date d’acquisition de la propriété, plus précisément la date de signature de l’acte authentique. Ainsi, les honoraires de notaire et les frais d’agence peuvent être déduits (en optant pour le LMNP au réel plutôt qu’au micro-BIC).

En pratique, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de l’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du premier locataire). Ce formulaire doit être envoyé au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Tribunal de Commerce qui est géographiquement compétent (dans la région de votre bien loué). Et un seul formulaire doit être rempli même si vous avez plusieurs appartements loués en meublé. Ainsi, nous obtenons un numéro d’enregistrement appelé SIRET qui sera utile pour les déclarations de revenus . Si d’autres biens meublés sont loués ultérieurement, un formulaire P2-P4i sera requis pour les propriétés suivantes.

Ensuite, le Service de la fiscalité des entreprises (SIE) communique avec lui et demande de remplir un « Formulaire 1447 » au sujet de l’ Évaluation des biens d’entreprise (EPC) . Parce que la CFE devra être remplie de quelques dizaines ou centaines d’euros par an.

En outre, pour les biens saisonniers loués, certaines villes ont également besoin d’une demande d’autorisation préalable pour obtenir une autorisation d’exercice.

Note de Nicolas : passer de la location nue à la location meublée ? Il est toujours possible de changer de statut a posteriori. Par exemple, un appartement loué dans le cadre d’un bail nu, ou qui a servi de résidence principale, peut devenir un loyer meublé en vertu de la NPMA. Dans ce cas, la déclaration P0i doit être envoyée au greffe du tribunal de commerce avant d’emménager dans meublé. Comptabilité, en termes réels, il sera possible d’amortir la propriété et les meubles à leur valeur marchande (mais il sera trop tard pour amortir également les honoraires de notaire et les honoraires d’agence).

LMNP Comptabilité

Vous devez savoir que les déclarations de revenus et la comptabilité LMNP sont plus complexes que dans la location nue . Ainsi, la comptabilité doit être tenue conformément au plan comptable général et au Code de commerce. En outre, des forfaits fiscaux doivent être déposés (bilan et compte de profits et pertes en particulier).

Rassurez-vous, vous pouvez recourir aux services d’un comptable ou d’un site spécialisé. Et les frais comptables sont des dépenses déductibles .

Les autres dépenses déductibles des revenus du PNMT (pour réduire l’assiette imposable) comprennent  : honoraires de notaire, frais de gestion d’agence, assurance, charges de copropriété, entretien, impôt foncier, intérêts sur les emprunts, etc. Dans la pratique, toutes les factures doivent être utilisées avec une date postérieure au début de l’activité LMNP et l’adresse du bien concerné.

D’ autre part, pour réduire la taxe sur les tôles, nous pratiquerons également la dépréciation pour les équipements, les meubles et les travaux au-delà de 500€ HT. TVA. Sans parler de l’achat de l’appartement lui-même, qui est juste une charge comptable et non une charge de trésorerie réelle ! Encore une fois, cela réduit l’assiette imposable. Par exemple, les travaux de construction et de mobilier sont considérés comme des dépenses amortissables qui réduiront le résultat fiscal sur plusieurs années. À l’esprit, l’amortissement représente la perte de la valeur comptable d’un actif au fil du temps, en fonction de sa durée de vie estimée. Par exemple, pour un réfrigérateur de 1 000€, nous amortirons sur 5 ans donc 200€ par an (le comptable confirmera). En fait, l’amortissement est une charge admissible qui s’étend sur plusieurs années .

Dans la pratique, un logement meublé est loué, y compris les charges, sans obligation de procéder à des ajustements charges annuelles. Autrement dit,on peut simplement fixer des frais mensuels forfaitaires . Il s’agit là d’un point positif par rapport à la location nue qui exige des comptes apothicaires pour effectuer les rajustements annuels des charges. Sur le plan fiscal, les revenus du meublé sont déclarés frais inclus, alors que dans la location nue nous déclarons hors frais.

Que se passe-t-il si nous avons des revenus de location de nus et de locations meublées ? Il s’agit de déclarations de revenus différentes. Dans la pratique, la location meublée est incluse dans la déclaration 2042 C PRO. Alors que le bail nu apparaît dans la déclaration 2044 (ou 2042 sur micro terrain).

Note de Nicolas : Nous avons d’excellents commentaires sur le site IdeclarMonFurnished, enregistré à l’ordre des comptables. Créé en 2012, il simule la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel) et de déclarer facilement les revenus LMNP (génération d’écritures comptables, bundle fiscal, télétransmission au service fiscal, déclaration 2042 C PRO) à partir de €249 par an. Nous avons négocié une offre exclusive avec le site JeDeclaremonFurnished (JD2M) pour vous donner une réduction en tant que nouveau client. Comment en bénéficier ? Contactez JD2M par e-mail à contact@jedeclaremonmeuble.com, en précisant que vous souhaitez bénéficier de la réduction lecteur « Avenue des Investors » et en nous mettant en copie (contact@avenuedesinvestisseurs.fr). Nous ne pouvons pas communiquer publiquement le montant de la remise, mais il rend excellent le rapport qualité/prix de leurs services (l’offre la plus économique sur le marché).

Statut LMNP ou LMP ?

Sur le plan financier, la qualité de la location meublée non professionnelle (LMNP) est reconnue lorsqu’au moins une des deux conditions suivantes est remplie  :

• les recettes (y compris les frais de loyer) sont inférieures au seuil de 23 000 euros par an ;
• ces revenus sont inférieurs aux autres revenus de la activités de la maison fiscale (salaires et salaires, pensions, rentes viagères, BIC pro, BA, BNC, revenus des gestionnaires et associés).

Sinon, le locataire est professionnel (LMP) . Il sera alors soumis au régime professionnel des plus-values et aux cotisations de sécurité sociale. Ainsi, de nombreux investisseurs de LMNP (en leur propre nom) décident de poursuivre leurs investissements par l’intermédiaire d’une entreprise afin d’éviter de changer de PMT entre leurs appartements.

Note de Nicolas  : pour être plus clair, vous pouvez très bien rester sous le statut LMNP même en ayant 100 000€ de recettes locatives par an ! Tant que votre autre revenu d’entreprise est supérieur. Ainsi, un médecin ou un entrepreneur avec 200.000€ de revenus professionnels par an peut rester LMNP avec 190 000 euros de recettes locatives.

Cas pratique : investissement dans la location nue ou meublée (LMNP) ?

Comparons la taxation de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons l’exemple d’un appartement en région parisienne  : une propriété avec des œuvres vendues à 139 000€ FAI (honoraires d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de rénovation pour 20 000€. Le loyer estimé est de 700€ pour la location nue et 860€ en meublé. Cependant, il sera nécessaire de payer 4.200€ pour l’acquisition de meubles.

Note de Nicolas  : dans la pratique, vous pouvez chercher vous-même la propriété idéale, bien placée, avec un bon rendement et gérer les travaux et l’ameublement. Ou vous pouvez déléguer cette mission en tant que chasseur d’appartements et coordinateur de travail à une entreprise spécialisée, comme la société d’investissement locatif Ever Invest ou la société Immocitiz que nous présenterons ensuite.

Quel est le rendement brut de cet investissement ?

Voici le calcul du rendement brut selon les 2 hypothèses de location :

• A louer nue = (700€ loyer x 12 mois) /170 120€ = 4,94 %.
• Location meublée = (860€ x 12) /174 320€ = 5.92%.

A priori, il sera plus intéressant de louer en meublé. D’autant plus qu’un studio dans la région parisienne se prête bien.

Prise en compte de la fiscalité

Cela dit, il n’est pas toujours facile de décider de louer nu ou meublé. Nous avons vu que dans la location meublée le statut LMNP permet d’amortir le prix de la propriété. Mais la location Nue vous permet d’avoir la sécurité du bail de 3 ans, tout en bénéficiant du déficit foncier qui permet de réduire l’impôt global de la maison fiscale dans la limite de 10 700€ par an. Nous parlons du déficit imputable. Alors faisons plusieurs simulations, pour choisir la meilleure option fiscale.

Calcul de l’impôt sur le revenu dans le cadre du régime réel

Afin de comparer ce qui est comparable, calculons d’abord l’assiette imposable actuelle, c’est-à-dire celle qui ne tient pas compte événements exceptionnels.

Dans les deux cas (location nue ou meublée) au réel, nous prenons les loyers annuels et déduisons tous les frais. Dans le cas de meublé, l’amortissement de la propriété permet de déduire beaucoup plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de seulement 90€ (selon votre tranche d’imposition marginale, vous serez taxé de x% de 90€). Autant dire que nous le faisons, nous ne paierons pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer en termes meublés et durables grâce à l’amortissement de la propriété.

Comment la dépréciation comptable du bien dans le PNMT meublé est-elle calculée en temps réel ?

Rappelons-nous d’abord que l’amortissement est une dépense comptable pour noter l’amortissement de la propriété, et non une charge « réelle » (il n’y a pas de dépense) . Pour les besoins de l’année, nous avons popularisé et conservé 3% du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 euros. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement PMNP.

Mais dans pratique, il est nécessaire de décomposer la propriété en plusieurs composantes et chacun sera amorti sur une période réglementée spécifique. Par exemple, 40 ans pour les travaux lourds, 15 à 30 ans pour les installations techniques, 6 à 12 ans pour le mobilier, etc. Dans ce cas, après 10 ans d’amortissement pourrait augmenter à 4 600 euros, puis 3 400 euros après 20 ans, et 2 200 euros après 30 ans. Notez que vous pouvez toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour restaurer l’amortissement. Bien sûr, un comptable peut être assisté si nécessaire.

Et si nous avions choisi le micro plutôt que le vrai ?

En location nue, nous bénéficions d’une réduction de 30% du micro-terrain sur le revenu locatif. En location meublée, nous bénéficions d’une réduction de 50% en micro BIC. Calcul :

• location nue : 8 400€ revenus locatifs — 30% allocation forfaitaire = 5 880€ résultat fiscal,
• location meublée : 10 320€ — 50% de réduction = 5 160€ résultat fiscal. Notez que nous serons donc taxés sur un plaque que sur un bail nu, alors que le loyer est plus élevé.

De toute évidence, la taxe de régime sur le réel (simulée dans le tableau) est plus avantageuse pour le moment dans les deux cas. Mais à la fin du prêt, le microprogramme sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le schéma actuel parce que nous aurons plus de charges à déduire que la réduction de taux forfaitaire au microphone. En effet, l’objectif est d’optimiser la fiscalité en réduisant au maximum l’assiette imposable.

L’ impact du déficit foncier dans la location nue

Dans le cas de la location nue : les travaux de réhabilitation (20 000 euros) réduiront considérablement cette base de 3 750 euros et créeront un déficit foncier. Ainsi, en année 1:3 ,750€ — 14.450€ de travail = déficit foncier de 10 700€ (le maximum attribuable par an). Et en année 2:3 ,750€ — 5.550€ (solde de 20 000€ de travaux) = déficit foncier de 2 800€.

Cela dit, l’avantage de la déficit foncier est de courte durée, car il réduira l’assiette imposable pour les deux premières années seulement. Ensuite, l’investisseur devra faire un nouveau travail s’il veut réduire son impôt. En bref, la location meublée avec un régime réel prévaut encore sur la durée.

Verdict : location nue ou meublée ? Au mode micro ou réel ?

Le verdict n’a pas fait l’objet d’un appel. C’est le loyer meublé qui sera beaucoup moins imposé au cours de la période, selon le régime actuel du statut PNMN. En effet, en amortissant la propriété et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur le revenu locatif (x% de l’impôt sur une base de 0€ = 0€).

Rendement et autres indicateurs financiers de votre investissement locatif

Nous avions calculé le rendement brut comme préambule. Et maintenant que vous avez décidé de choisir le meilleur ajustement à choisir, vous pouvez également calculer les autres indicateurs financiers (rendement net et trésorerie) .

Par exemple, calculons le flux de trésorerie de l’opération, c’est-à-dire la différence entre vos sorties et vos entrées de trésorerie . En empruntant 174 320€ à 1,50 % (assurance incluse) sur 25 ans, nous avons des tirages mensuels de 660€. Et en ajoutant des charges et taxes (copropriété, assurance non-occupante, impôt foncier, CFE et 0 impôt sur le revenu) vous tombez presque sur 860€ de dépenses mensuelles. Enfin, la propriété est autofinancée (loyer de 860€) et le cashflow est même presque positif, le rêve du bailleur de construire une richesse sans effort de trésorerie ! Notez que l’amortissement est une dépense comptable (ce qui nous permet de réduire le résultat fiscal afin d’imposer) et non une dépense « réelle », puisque vous ne sortez pas de l’argent de votre poche.

Investissement meublé LMNP clé en main : Notre avis sur Immocitiz

Comme mentionné précédemment, il existe des entreprises spécialisées dans l’investissement locatif meublé clé en main. Parmi ceux-ci, la société Immocitiz est expérimentée (créée en 2012) et jouit d’une bonne réputation.

Note de Nicolas  : Veillez à ne pas confondre avec les investissements en LMNP emballés gérés par un gestionnaire d’exploitation (services résidences pour aînés, étudiants/vacances). L’offre peut sembler tentante avec une garantie de location pendant plusieurs années, mais alors il y a un risque de retour du bâton. En effet, après cette période, de nombreux investisseurs se plaignent d’être liés par leur contrat avec le gestionnaire, et de subir des appels de fonds pour des travaux disproportionnés, des baisses de loyer, des vacances locatives, etc. Il est donc préférable d’avoir un investissement clé en main que nous pouvons ensuite gérer nous-mêmes, en dehors de la résidence de service.

Dans la pratique, il s’agit de demander à Immocitiz de trouver un appartement bien placé qui sera rentable après travaux et ameublement (rendement attendu généralement supérieur à 6% net). L’investisseur donne son cahier des charges, son budget et la ville désirée. Sachant qu’Immocitiz se concentre sur les villes avec un bon potentiel locatif (et bonnes perspectives de valeur ajoutée) en Ile-de-France, Bordeaux, Lille, Rouen, Caen, etc.

Les compétences réunies pour faire un bon investissement en LMNP

Immocitiz rassemble toutes les compétences nécessaires pour réaliser un bon investissement locatif :

• chasseur de rentabilité : trouver le bon appartement au bon emplacement au bon prix (négociation dans le cadre d’un achat avec des travaux) ;
• architecte : pour améliorer le plan de l’appartement, optimiser la zone et le louer au meilleur prix (et révéler tous ses potentiel pour sa revente éventuelle) ;
• propriétaire  : pour effectuer tous les travaux, avec les propres artisans de Immocitiz (donc le respect des délais, le budget et la qualité du chantier) ;décorateur d’intérieur  : pour
• déclencher le favori parmi les locataires, avec des mobilier et décoration, pratique, de bon goût (et au bon rapport qualité/prix) ;
• gestionnaire de location : pour le crédit-bail et la gestion, si l’investisseur délègue également cette mission.

À notre avis, pour de nombreux investisseurs qui n’ont pas les compétences ou l’expérience, Immocitiz est une solution qui offre beaucoup de confort, de gain de temps et de réaliser des investissements LMNP rentables . Les coûts de 7,7% (5% d’escompte puis pour une 2ème acquisition) sont largement amortis grâce à la rentabilité obtenue par ces spécialistes des achats actualisés avec travaux (et également amortis imputables dans le cadre du LMNP !) Nous vous invitons à voir des exemples concrets d’investissements réalisés sur le site Immocitiz.

Conclusion : investissement dans la location meublée sous le statut LMNP

loyer plus élevé, une fiscalité avantageuse, ainsi qu’une demande croissante de meubles (étudiants, colocataires, jeunes travailleurs, Airbnb). Voici le cocktail qui explique le boom de la location meublée malgré les quelques contraintes de gestion. Cependant, l’investisseur ne doit pas perdre de vue les principes fondamentaux. C’est-à-dire que l’offre de location doit correspondre à une demande de location réelle. En effet, certaines villes ne se prêtent pas du tout à la location meublée. Ainsi, le choix de la propriété, le mode de fonctionnement et le régime fiscal doivent toujours être soigneusement étudiés au préalable Un . Si nécessaire, avec les conseils d’un bon gestionnaire de patrimoine. Nous vous invitons également à lire notre interview avec Daniel VU, investisseur LMNP.

Note de Nicolas  : Je veux citer Sonia Montella qui dit très précisément dans son livre J’invs sereinement dans l’immobilier locatif : « La bonne affaire se reconnaît dès que le notaire est libéré, sans avoir à spéculer sur toute valeur ajoutée ». En effet, lorsque vous investissez dans l’immobilier, choisir le bon paquet fiscal est essentiel et fera la différence entre un bon investissement et un mauvais investissement. Ce livre a été précieux dans la rédaction de cet article et j’encourage tous les investisseurs immobiliers à le lire avant qu’ils agissent, parce que la question est importante. Vous devez simuler plusieurs arrangements fiscaux et conserver le meilleur dans votre situation. La lecture est agréable et le livre explique la théorie en illustrant avec des exemples concrets.

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Foire aux questions. La principale chose à retenir

🏠 Qu’est-ce que l’investissement LMNP ?

Meublé comme location non professionnelle (LMNP) est réglementé par la loi. Il s’agit de louer un bien meublé, avec des équipements de meubles fixés par décret. Cette condition permet de bénéficier d’un régime fiscal très favorable. En pratique, la location meublée est particulièrement adaptée aux studios et appartements de type 2 dans les villes avec population étudiante et/ou jeunes actifs. Vous trouverez ici un exemple d’investissement en LMNP.

✅ Quelles sont les forces du régime de la LMNP ?

Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) est très apprécié par les investisseurs. Pour plusieurs raisons : ➡️ une meilleure rentabilité. Parce qu’une location meublée est louée en moyenne 10 à 20% plus cher qu’une location nue. ➡️ le créneau fiscal LMNP à payer peu d’impôt sur le revenu locatif (même 0) et donc générer un bon rendement net. Parce que la LMNP offre la possibilité de déduire toutes les dépenses et d’amortir le prix d’achat du bien en optant pour le régime réel. Les investisseurs peuvent également opter pour le système micro BIC pour une réduction de 50% sur le revenu locatif. ➡️ flexibilité grâce à un bail renouvelable d’un an plutôt que de 3 ans en location nue. Tous les avantages du LMNP sont expliqués ici.

👨‍💼 Pouvons-nous déléguer un investissement dans la LMNP ?

Comme tout investissement immobilier, l’investissement en LMNP exige du temps et des compétences. Ces ressources font parfois défaut pour les investisseurs. Cependant, il existe des entreprises spécialisées dans l’investissement immobilier « clé en main ». En pratique, ils offrent des services pour déléguer tout ou partie de son projet d’investissement dans LMNP : trouver un bien approprié, définir une prévision de rentabilité, coordonner le travail si nécessaire, réaliser le développement, etc. À ne pas confondre avec l’investissement emballé dans une résidence de service, trop risqué dans notre opinion. Notre avis sur l’investissement clé en main avec Immocitiz ici.

🖥️ Comment gérer la comptabilité d’un PNMT ?

La gestion d’un PNMN exige rigoureuse tenue la compatibilité de l’investissement. C’est la condition pour profiter de ce créneau fiscal. Plusieurs solutions : ➡️ vous pouvez garder la comptabilité vous-même si vous avez des compétences juridiques, fiscales et comptables et en temps. Au risque de ne pas optimiser les déductions fiscales et les déductions de dépenses. Et au risque d’être refait par les autorités fiscales en cas d’erreur ➡️ La comptabilité peut être déléguée à un cabinet comptable. Mais le coût est élevé, jusqu’à 1000€ par an. ➡️ un service en ligne peut être utilisé pour choisir la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel) et automatiser la gestion comptable de votre investissement LMNP. Pour moins de 250€ par an. À notre avis, c’est la meilleure solution et nous avons négocié un rabais pour nos lecteurs. Nos explications sur la comptabilité LMNP et sur le site IdeclaremonFurnished.