Peut-on faire du LMNP dans l’ancien ?

Un investissement dans la location meublée non professionnelle bénéficie d’une fiscalité plus attrayante qu’un logement loué nu. Il est donc tentant de transformer une location nue en location meublée.

Mais peut-on le faire facilement, quelles sont les conséquences d’une telle transformation et comment peut-on le faire ? Nous répondrons à ces questions dans cet article.

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Location nue, Location meublée non professionnelle : quels avantages ?

Le principal avantage d’une location meublée non professionnelle (NPMA) par rapport à la location nue réside dans le régime fiscal de la PNPA. En effet, dans ce régime, il est possible de déduire du résultat fiscal la quasi-totalité des dépenses encourues, y compris, bien sûr, les coûts financiers mais aussi l’ amortissement du bien loué (hors terre) et de ses meubles, ce qui n’est pas possible pour les revenus d’une location nue. Comme par conséquent, le revenu fiscal d’une location meublée est presque systématiquement nettement inférieur à celui d’une location nue, tandis que le revenu réel est assez proche .

De plus, dans la LGPN, le régime des gains en capital applicable à la vente du bien loué est identique à celui d’un bail nu, avec une exemption possible après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour la CSG/CRDS. Il n’y a donc pas de mauvaises surprises à craindre sur ce point.

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Cette différence dans le montant des redevances est également illustrée par la différence dans le taux forfaitaire d’abattement entre le microrégime foncier applicable aux baux nus qui génèrent moins de 15 000 euros de recettes annuelles (30 %) et le régime micro BIC applicable à LMNP qui génèrent moins de 70 000€ de revenus annuels (50%), cette allocation étant portée à 71% pour le tourisme LMNP dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 170.000€. Voir l’article sur différents régimes.

Effectuer une simulation entre la location nue et la location meublée.

Outre l’aspect fiscal, la location meublée est plus souple juridiquement, puisque le propriétaire peut résilier le bail à tout moment et sans raison particulière avec un préavis de 3 mois et le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d’un mois.

Précautions préliminaires avant de transformer un logement nu en meublé :

Assurez-vous que la propriété peut être louée meublée

Si la propriété dont la location meublée est située dans un immeuble collectif, il faut s’assurer que le règlement de copropriété autorise la location meublée de la propriété, surtout s’il s’agit d’une location saisonnière. Si le loyer est une location saisonnière et si le bien est situé dans une agglomération de plus de 200 000 habitants, en particulier dans la région parisienne, ou dans une commune de plus de 50 000 habitants avec des zones dites « tendues », il convient de veiller à ce que le bien puisse être transformé en local commercial.

Ne pas avoir imputé un déficit foncier lié à la propriété louée nue pendant les 3 années précédant la transition à la propriété meublée.

L’ imputation d’un déficit foncier n’est finalement acquise que le 31 décembre de la troisième année suivant l’année pour laquelle il est imputé, à condition que l’immeuble soit toujours disponible à la location à ce moment-là. Aux fins de l’application du présent texte, la conversion de la location nue en location meublée est assimilée au but de la location. La cessation du bail nu entraîne alors l’annulation de l’imputation des déficits fonciers liés à la propriété qui a été louée nue et le nouveau calcul de l’impôt sur le revenu pour la année concernée. Toutefois, les déficits dont l’imputation est annulée restent acquis et déclarables sur les bénéfices fonciers pendant les dix années suivant leur réalisation, ce qui les rend à nouveau responsables du calcul de la base et des prélèvements sociaux du CSG.

Si vous avez fait du travail au cours des 3 dernières années, il sera nécessaire de s’assurer avant d’aller à une location meublée que ce changement n’a aucune conséquence ou que ses conséquences sont limitées.

Avoir atteint la fin de l’engagement de location, si le bien a bénéficié d’un régime fiscal facultatif prévoyant cet engagement.

La conversion d’un bien loué nu en un bien meublé met fin à la taxe de location nue initiale. Cela peut conduire à un non-respect de l’engagement fiscal lié à certains appareils (Scellier, Pinel…) si la fin du bail nu survient trop tôt, avec pour conséquence la remise en question des avantages obtenus. Ce point doit donc être scrupuleusement vérifié si vous êtes concerné.

Quelle sera la base de l’amortissement du bien locatif meublé après avoir été loué nu :

La documentation fiscale BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 n°230 nous indique que :

Les biens immobiliers appartenant à l’exploitant mais non inscrits au bilan de l’entreprise devraient rester dans les actifs privés de l’exploitant même si l’exploitant les utilise aux fins de l’exploitation.

Il s’ensuit que si un tel immeuble est inscrit au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut procéder à cette inscription à la valeur réelle.

Le bâtiment anciennement loué nu est donc entré à sa valeur réelle le jour du début de sa location en meublé et peut donc être amorti sur cette base (le terrain non inclus dans la base de calcul).

Cette inscription ne génère pas de gains en capital imposables dans la mesure où les immeubles loués dans le PNMT sont assujettis au régime des gains personnels, dans lequel seules les cessions pour contrepartie (avec contrepartie financière) sont imposées. (plus d’informations sur l’ amortissement et la location meublée).

Comment procéder à la transformation ?

Nous devons, bien sûr, fournir le bien. La loi Alur adoptée début 2014 prévoyait une définition juridique de la location meublée comme résidence principale du locataire. Un logement meublé est « un logement décent équipé de meubles en nombre suffisant et de qualité pour permettre au locataire de dormir, de manger et de vivre adéquatement selon les exigences de la vie quotidienne ». La loi Alur prévoit également la rédaction d’un « inventaire et de l’état détaillé des meubles » qui doit être effectuée pour la signature du bail. Un décret du 31 juillet 2015 établit la liste des meubles qui doivent être présents dans les logements meublés loués.

Il est alors nécessaire d’attendre un changement de locataire pour établir un nouveau bail fourni, avec un inventaire indiquant la présence du mobilier et de l’équipement (figurant sur l’inventaire détaillé autrement établi), puis remplir les formalités fiscales liées au début d’un activité de location meublée s’il s’agit du premier bien meublé loué ou de l’ajout d’un bien dans le cas où d’autres biens sont déjà exploités en location meublée.

Certains investisseurs souhaitent également ne pas attendre le départ du locataire pour emménager dans la location meublée, il sera donc approprié d’être particulièrement prudent dans ce cas. L’ opération ne devrait pas être considérée comme fictive par l’administration fiscale (il s’agirait de la cas si vous avez acheté le mobilier du locataire et vous l’avez acheté au départ ultérieur) ou uniquement motivé par des raisons fiscales (il est possible d’invoquer la plus grande facilité à louer meublé, ou la plus grande flexibilité de baux meublés), sous peine de graves difficultés avec l’administration..

En conclusion, transformer une location nue en location meublée ne pose pas de problème majeur, à condition que vous sachiez la bonne façon de procéder. Dans ce cas, il est recommandé d’effectuer cette transformation lors d’un changement de locataire afin d’effectuer cette opération en garantie fiscale complète. Vous bénéficierez alors des avantages de la location meublée non professionnelle, à savoir une taxe minoritaire et une plus grande flexibilité dans la gestion des baux.

Souhaitez-vous être accompagné dans la transformation de votre logement en meublé ?