Vous avez certainement vu des publicités ou reçu des courriels vantant les mérites de l’investissement Pinel. « Ne payez plus d’impôt », promets-tu. Mais quelle est la réalité derrière ces promesses ? L’investissement Pinel est-il pertinent pour augmenter le revenu de retraite ?
Les ingénieurs patrimoniaux de Maretraite.fr expliquent les 4 principaux pièges de l’investissement Pinel et comment les éviter.
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Plan de l'article
Rappel sur l’essentiel de l’appareil Pinel
La loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt de 36 000 euros sur 6 ans à 63 000 euros sur 12 ans si vous investissez dans de nouveaux biens immobiliers locatifs. Pour l’obtenir, vous devez vous engager à louer :
- Pendant 6 ou 9 ans, s’étendant jusqu’à 12 ans,
- Conformément aux délais et à la continuité de la location,
- Pour un loyer plafonné, en dessous des prix du marché (plafonds en fonction de la zone),
- Pour les locataires à revenus modestes et plafonnés (plafonds de surface),
- Les logements neufs ou remis en état, conformes aux normes énergétiques récentes,
- Situé dans une zone « tendue » où la demande pour le logement dépasse l’offre (zones A, B bis ou B1).
Les 4 pièges de l’investissement Pinel et comment les contrecarrer
Piège 1 : Le jugement d’une simulation d’entreprise
Une offre promotionnelle vous propose d’acheter un logement Pinel à crédit. Le plan d’investissement est « sans contribution », « clé en main » et « sans risque ». Une simulation vous montre que les loyers et la réduction d’impôt rembourseront vos paiements mensuels de crédit. Tout semble attrayant, facile et automatique. En réalité, vous n’avez pas le loyer prévu, les frais et les taxes sont plus importants que vous ne le pensiez… votre budget est déséquilibré.
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Comment puis-je contrecarrer ce piège ? Faites votre propre budget et envisagez des alternatives. Exemple : Seriez-vous en mesure de bénéficier de la réduction Pinel qui correspond au plafond de créneau fiscal pour toute la période d’imposition ? Est-ce que Pinel Investment vous rendra responsable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? Les hypothèses de la simulation du vendeur sont-elles basées sur un loyer optimiste, sur le plafond ? Qu’est-ce serait la rentabilité d’un investissement locatif non Pinel en comparaison ?
Piège 2 : Surpayer l’hébergement
C’ est le piège le plus classique de l’appareil Pinel. Les promoteurs profitent de l’attrait de la réduction d’impôt pour vous vendre des maisons bien au-dessus des prix du marché. Les témoignages des acheteurs dupés sont écrasants. Exemple : un appartement de 2 pièces à Lille, acheté à Pinel pour 125 000 euros, vaut 75 000 euros.
Comment puis-je contrecarrer ce piège ? C’est simple. Exigez de votre investissement le même prix, la qualité et les mêmes garanties que s’il n’offrait pas de réduction fiscale. Le permis de construire est-il signifié à titre de recours ? La construction est-elle couverte par la garantie financière d’achèvement (GFA) ? Quel est le prix du nouveau m2 non libre d’impôt à proximité ? Y a-t-il vraiment une demande de location ? Comment évolue ? Quel est le prix de l’ancien à proximité ? Y a-t-il un espoir de revente à valeur ajoutée (ou du moins sans perte) à la fin de votre engagement ?
Piège 3 : Négliger la location Engagements
Si votre logement n’est pas loué pendant 12 mois ou n’est pas loué dans les conditions de l’appareil, vous devrez rembourser la réduction d’impôt. Exemple : Votre locataire est parti. Vous rencontrez de la difficulté à trouver un locataire qui remplit les conditions. En attendant, vous hébergez un ami gratuitement. Si cette profession est trouvée, vous perdez le bénéfice de la taxe d’escompte.
Comment puis-je contrecarrer ce piège ? Vous devez respecter les conditions de location et les obligations de déclaration de l’appareil Pinel. Par exemple, vous devez prouver que vous faites tout pour louer le logement. Il vous appartient de vérifier que votre locataire utilise le logement comme résidence principale. Si vous ne pouvez pas le faire, vous devez choisir une société de gestion locative sérieuse qui veille à ce que vos obligations soient respectées.
Piège 4. Acheter dans un endroit avec un emplacement de logement solide Pinel
Un grand nombre d’unités de logement Pinel dans le même quartier peut réduire la demande et, par conséquent, le loyer. En outre, propriétaires du même programme immobilier seront tentés de revendre en même temps, à la fin de l’engagement de location, réduisant ainsi les prix de revente.
Comment puis-je contrecarrer ce piège ? Mieux vaut éviter les grands développements de logements neufs avec une densité élevée de Pinel qui seront vendus en même temps après 6, 9 ou 12 ans.
Constatation
L’ investissement Pinel peut être pertinent pour votre revenu de supplément de retraite.
Cependant, il est nécessaire d’éviter les pièges de certaines promotions commerciales. Nos ingénieurs du patrimoine peuvent vous aider à vérifier la validité d’un tel investissement par rapport à votre situation et à vos objectifs. Ils peuvent également vous proposer des alternatives.
Les logements neufs situés dans les zones B2 et C qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017 et dont l’acte de vente authentique a été signé avant le 15 mars 2019 restent éligibles au régime Niel. Vingt municipalités touchées par un contrat de revitalisation de la défense (DCRD) sont éligibles au Pinel
Les créneaux fiscaux sont plafonnés à 10 000 euros par an.
Nous devenons responsables devant l’IFI à partir de 1.300.000 euros de patrimoine.
