Un terrain est une société créée dans le but de recueillir des fonds pour acquérir et gérer un stock immobilier. Il choisira donc les bâtiments, les exploitera et les arbitre (vendre), puis effectuera la gestion locative. En outre, ils peuvent utiliser l’effet de levier du crédit, pratique qui se maintient depuis plusieurs années compte tenu des faibles taux d’emprunt. Les biens factuels, cotés ou non cotés peuvent être intéressés par différents types de biens immobiliers ou du moins liés à divers secteurs d’activité, de l’immobilier d’entreprise à celui dédié au logement (soi-disant résidentiel).
Il existe en France un certain nombre de structures juridiques dédiées aux placements collectifs dans l’immobilier. En d’autres termes, il s’agit d’acquérir un ou plusieurs actifs à plusieurs et de déléguer leur gestion.
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L’ immobilier fonctionne bien avec le fonctionnement de ce type de véhicule d’investissement et son fonctionnement pour plusieurs raisons.
D’ une part, l’immobilier est immobile et tangible. La valeur de cet actif est normalement faible volatil et généralement haussière au fil du temps. D’autre part, la quantité de biens immobiliers destinés aux entreprises est souvent beaucoup trop coûteuse pour le budget d’une personne physique. Les marchandises qui y sont concentrées peuvent parfois dépasser des centaines de millions d’euros. Enfin, le principe de la mise en commun des risques est adapté à ces types de véhicules d’investissement. Il permet de diversifier son portefeuille et donc de placer son argent dans différentes zones géographiques ou secteurs.
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Plan de l'article
Terrains non cotés
Il existe de nombreuses possibilités d’investir dans l’immobilier grâce à cela.
- SCPI — Société Civile de l’Investissement Immobilier ⇒ le fonctionnement du SCPI
- L’OPCI — Organisme de placement collectif en immobilier ⇒ le fonctionnement de l’OPCI Les SCI
- — Cociété Civile Immobilière
Biens cotés
- SIIC — Public société d’investissement cotée
Qu’est-ce qu’une SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) ?
Depuis de nombreuses années aux États-Unis, puis depuis 2003 en France, il y a eu l’émergence de terres inscrites. C’est en France de SIIC, ou Sociétés d’Investissement Immobilier cotées.
A
l’étranger, nous parlons de REIT (Real Estate Investissement Trasts), un statut érigé aux États-Unis dans les années 1960 et qui apparaît comme la norme internationale.
Les
SIIC sont l’équivalent des FITS et bénéficient de certains les prérogatives mais aussi les contraintes à respecter. Il s’agit d’un bien immobilier coté en bourse, il y a donc un risque de perte en capital partielle ou même totale. L’immobilier, cependant, sert de réserve de valeur. C’est dans la société qui acquiert et gère l’entreprise dans laquelle vous investissez.
Comme pour tous les terrains, les SIIC visent à gérer un stock immobilier.
- Acquérir les bâtiments,
- les louer
- , réaliser des travaux,
- arbitrer le stock immobilier et ainsi vendre la propriété.
Les
obligations des SIIC fonciers inscrits
ont des exigences légales.
- Ils sont tenus de distribuer le loyer et le gain enregistré des ventes à leurs actionnaires.
Depuis le 1er janvier 2019, ils doivent verser à leurs actionnaires au moins 95% des les loyers reçus et 70 % des gains en capital réalisés. Avant cette date, ce montant ne dépassait pas 85 % pour le loyer et 50 % pour les gains en capital (vente d’immeuble).
Les
- SIICdoivent disposer d’un capital social minimal de 15 millions d’euros.
Avantage fiscal d’un bien inscrit
Ils ne sont pas assujettis à l’impôt sur les sociétés ni à l’impôt sur les gains en capital. C’est une société transparente fiscale. La contrepartie est qu’elle doit respecter un certain nombre d’éléments, y compris le pourcentage de distribution des dividendes.
Avantages pour l’investisseur
- Il n’y a pas de frais. C’est une belle différence de l’acquisition immobilière.
- La gestion des terres inscrites, comme c’est généralement le cas pour les terres, est entièrement déléguée. Vous laissez la société prendre des décisions. Le fonds est géré par des professionnels.
- La gestion d’actifs pour l’investisseur est simplifié car les SIIC sont situés sur les marchés boursiers. Comme pour les actions, il est facile de les acheter ou de les vendre…
- Des réglementations strictes visant à des retours attrayants.
Fiscalité pour les investisseurs
Comme mentionné ci-dessus, un SIIC ne paie pas l’impôt sur les sociétés (SI). Il s’agit d’un véhicule d’investissement transparent. L’investisseur, quant à lui, paie l’impôt sur le gain en capital ou les dividendes qu’il reçoit.
- Sur le compte titre ordinaire, l’impôt est celui de la PFU (Débit unique forfaitaire), ou l’impôt forfaitaire de 30 % (déductions sociales comprises). Il s’agit du capital de valeurs mobilières.
- Autrement, l’imposition peut être appliquée en fonction de l’enveloppe fiscale utilisée (assurance-vie ⇒ tous les renseignements)
Domaines d’investissement
Ce type de fonds est souvent axé sur un thème particulier. Cela permet de déplacer vers les biens immobiliers destinés à des secteurs d’activité prometteurs.
Voici les principales typologies (il y en a d’autres) et les principales terres internationales cotées sur le marché.
- bureaux ⇒ Gecina, Land Securities,
- Commerce ⇒ Unibail Rodamco westfield, Klepierre, Merlin Properties Socimi,
-
- domaine
résidentiel
- hôtelier
- industrie ⇒ Segro,
⇒ Vonovia SE, Deutsch Wohnen, Leg Immobilien,
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financiers Qu’ est-ce qu’un SIIC, comment y investir ?
Les SIIC et leurs « cousins » SCPI sont des véhicules d’investissement transparents sur le plan fiscal. En d’autres termes, il appartient à l’investisseur (actionnaire) de payer l’impôt. Cela permet à l’organisme de gestion d’avoir une plus grande flexibilité.
Comme pour SCPI, la qualité d’un ICIS repose sur sa capacité à sélectionner et à acquérir des biens immobiliers rentables.
Là sont des similitudes entre le choix des SCPI, qui sont la terre la plus connue et SIIC, leurs cousins énumérés dans la bourse. Il s’agit donc d’un actif hybride : ils sont composés de biens immobiliers mais cotés en bourse.
Ils peuvent être acquis « directement » en les déposant sur ce type de contrats. Il est également possible d’investir via des ETF ou des OPCVM.
Produits financiers
- FNB : Un FNB reproduira tout ou partie des SIIC. Il y a donc une mise en commun des risques. Je vous laisse lire les éléments sur les FNB pour plus d’informations ici. L’inconvénient est que vous ne surperformerez pas potentiellement la ou les valeurs les plus intéressantes. L’avantage est que vous annihilez une partie de la volatilité, ce qui correspond à la sécurisation de votre portefeuille.
- OPCVM : dans le cadre de la diversification des actifs, il existe également des organismes de placement collectif de valeurs mobilières qui diversifier votre investissement dans SIIC. Par rapport aux FNB, la gestion est plus diversifiée et non passive. Vous devez être intéressé par les statuts. Je vais vous laisser découvrir notre texte sur le sujet ici.
Ce sont les actions de SIIC qui sont acquises sur :
- Compte de titres ordinaires (CTO)
- contrat luxembourgeois (SIIC ou ETF),
- certaines assurances vie (SIIC ou ETF),
- Lorsqu’ ils sont dans un OPCVM : dans un APE, le plan d’épargne actions comprenant un compte de titres et un compte de trésorerie et ayant une fiscalité optimisée au fil du temps, surtout après cinq ans, votre imposition est nulle. Seuls les gains en capital sont dus. Il n’y a aucune possibilité de loger des SIIC dans un AEP. Toutefois, il peut y avoir au sein d’OPCVM éligibles.
Pour l’immobilier en particulier :
Les éléments suivants sont disponibles sur le site de l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière)
| Années | Capitalisation (millions d’euros) Nb de SIIC | Performance globale % (rentabilité) | Dividendes Mtt versés (en millions d’euros) | Capital. 1 SIIC (en millions d’euros) | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2007 | 53,33 | 45 | 1628 | 1.185 | |
| 2008 | 30,98 | 43 | 2153 | 0,720 | |
| 2009 | 45,23 | 46 | 2282 | 0,983 | |
| 2010 | 47,56 | 43 | 13,2 | 2462 | 1,106 |
| 2011 | 40,54 | 40 | -12,2 | 2721 | 1,0135 |
| 2012 | 48,17 | 37 | 29,4 | 2495 | 1,302 |
| 2013 | 54,02 | 36 | 12 | 2699 | 1.501 |
| 2014 | 57 | 34 | 16,2 | 2760 | 1.676 |
| 2015 | 67,94 | 32 | 12,9 | 2960 | 2.123 |
| 2016 | 70,25 | 32 | 10,9 | 3372 | 2.196 |
| 2017 | 75,75 | 29 | 17,2 | 3817 | 2.612 |
| 2018 | 63,56 | 28 | -17,5 | 3611 | 2.27 |
| 2019 | 77,84 | 24 | 35,91 | 4433 | 3,243 |
| 2020 | 46,03 | 24 | -35 | 1516 | 1.918 |
Ce tableau est intéressant puisqu’il montre la progression assez linéaire des SIIC dans le paysage financier français en termes de capitalisation. Il montre également la volatilité potentielle que ce type d’investissement peut avoir et sa rentabilité (très) significative. Évidemment, il s’agit d’un ensemble composé de tous les SIIC tels qu’un ETF.
Une autre chose est frappante : il est simple de voir une diminution du nombre de SIIC au cours de la période. Ils sont de moins en moins nombreux. D’autre part, la capitalisation ne cesse d’augmenter jusqu’à cet épisode de début 2020 (COVID-19), qui a vraiment mené le paysage et ouvert une bonne porte d’entrée pour investir dans cette catégorie d’actifs.
Les chiffres ont déjà bien augmenté depuis le premier trimestre 2020. Je vais les mettre à jour régulièrement (quand je les ai).
Comment sélectionner une propriété répertoriée ?
- Capitalisation nette,
- son évaluation boursière par rapport à l’actif net (capitaux propres) correct : il ne doit pas y avoir une différence trop importante entre les actifs immobiliers nets et leur capitalisation boursière,
- l’ augmentation du dividende (hausse au cours des cinq dernières années),
- un rendement élevé, en absolu supérieur à 4 ou 5 %.
Tableau comparatif des biens inscrits en 2020
| Nom | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | Dernière ANR | ANR/Course | Market Cap | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ACANTHE DÉVELOPPEMENT | 1,47 | 2,38 | 13,98 | 1,83 | 5,4 | 0,89 | -55.17% | 69,00 |
| 2 | ALTAEA COGEDIM | 5,98 | 6,21 | 6,01 | 7,69 | 7,1 | 174,30 | -39.53% | 3,323,50 |
| 3 | ARGAN | 4,14 | 3,68 | 2,54 | 3,08 | 2,45 | 44,80 | 64,73 % | 1 639,25 |
| 4 | CARMILA | 6,46 | 9,28 | 7,5 | 27,14 | -55,56 % | 2 437,62 | ||
| 5 | CEGEREAL | 5,61 | 5,67 | 5,8 | 6,46 | 1.75 | 41.00 | -21,46 % | 695,27 |
| 6 | COVIVIO | 4,76 | 5,46 | 4 ; 74 | 91,70 | -42,15 % | 8 835,39 | ||
| 7 | HÔTELS COVIVIO | 5,85 | 5,95 | 5,42 | 6,38 | 5,44 | 26,30 | -27,95 % | 3 449,41 |
| 8 | FONCIÈRE ATLAND | 2,47 | 5,98 | 4,09 | 5.2 | 4.27 | 165,01 | -13,34% | 97,79 |
| 9 | FONCIÈRE INÉA | 4,46 | 4,74 | 4,99 | 5,56 | 6,1 | 53,20 | -27,44 % | 341,85 |
| 10 | FONCIÈRE PARIS NORD | 0,02 | 14,00% | 2,36 | |||||
| 11 | FREY | 2.73 | 2,96 | 4 | 4,35 | 4,5 | 32,00 | -0,63 % | 755,82 |
| 12 | GECINA | 3,44 | 4,87 | 3,51 | 160,50 | -40,59 % | 11 454,31 | ||
| 13 | ICADE | 5,25 | 6,92 | 4,96 | 89,80 | -18,54 % | 6 946,79 | ||
| 14 | IMMOBILIÈRE DASSAULT | 3.38 | 2,82 2,82 | 2,36 | 1,81 | 57,36 | 4,60 % | 438,63 | |
| 15 | KLÉPIERRE | 5,35 | 7,79 | 6,5 | 39,00 | -44,62 % | 9 987,67 | ||
| 16 | MERCIALYS | 5,91 | 9,36 | 9,33 | 21,14 | -67,48 % | 1 106,43 | ||
| 17 | MRM | 7,25 | 6,55 | 2,35 | -49,36% | 65,41 | |||
| 18 | PROPRIÉTÉS OFFICIIS | 0,10 | 1 100,00% | 22,87 | |||||
| 19 | PAREF | 5,41 | 3,31 | 4,15 | 5,13 | 4,73 | 99,10 | -30,88 % | 118,49 |
| 20 | PATRIMOINE & | 5 | 4,61 | 5,68 | 7,59 | 6,79 | 25,08 -44,18 | % | 246,30 |
| 21 | CSBSM | 1,34 | 1,65 | 1,43 | 1,44 | 13,93 | -49,75 % | 127,56 | |
| 22 | SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE | 1,92 | 3,78 | 3,59 | 86,30 | -31,63 % | 3 380. | ||
| 23 | SÉLECTIRENTE | 4,31 | 3,94 | 4,5 | 4,01 | 3,87 | 88,81 | -8,79 % | 369,22 |
| 24 | TERREÏS | 2,86 | 2,39 | 1,89 | 3,33 | 59,99 | -42,49 % | 1 465,46 | |
| 25 | TOUR EIFFEL | 5,56 | 5,71 | 5,41 | 8,15 | 5,08 | 53,00 | -47,17 % | 648.61 |
| 26 | UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD | 7,98 | 7,68 | 210,80 | -68,10 % | 19 426,17 % |
Notre avis sur la propriété cotée
Les propriétés cotées restent une forme singulière de « consommation » de biens immobiliers puisque cet actif est considéré comme un produit financier. Cela génère une liquidité accrue, un rendement potentiellement plus élevé mais aussi un risque accru. C’est un peu comme nous libérer des contraintes de temporalité de l’immobilier, des coûts exacerbés, mais cela crée d’autres liés à un cadre financier.
Avec des fonds professionnels spécialisés ou les accords de club, il existe une expansion des possibilités d’investir dans l’immobilier d’une manière alternative, dans le but de diversifier.
Dans cette année particulière liée à COVID, qui a chahuté les marchés, même si on pouvait s’attendre à une plus grande volatilité, il s’agit d’une bonne opportunité d’investissement.
Il est clair qu’avant d’embarquer sur la terre, il est toutefois important d’adapter ses spécifications et d’utiliser des données financières cohérentes.
Constatation
L’ immobilier coté permet une diversification de votre patrimoine. Ils génèrent une forte rentabilité à condition qu’ils supportent la volatilité. L’horizon d’investissement et le moment de la réalisation de cet investissement sont primordiaux.
Cela reste l’un des actifs les plus rentables (sinon les plus rentables) au cours des dix dernières années (source IEIF).
Une question reste en suspens. Qu’en est-il de l’impact de Covid-19 sur l’immobilier d’entreprise ? Bien que la crise ait subrepticement abaissé les cours des actions, il est important d’envisager un changement (voire minime) de l’entreprise. Les formes de télétravail qui nous permettent d’éviter le lieu habituel d’établissement de l’activité professionnelle ont permis de penser différemment le lien de travail. Néanmoins, je doute que cela soit suivi dans les sociétés les plus importantes qui ne sont pas enclines à changer.
Les jeunes entreprises peuvent toutefois adapter leur modèle et intégrer le télétravail dans leurs activités. C’est logique. Il pourrait y avoir des conséquences pour le secteur immobilier sans le compromettre. Je vous laisse lire notre article sur ce sujet concernant la terre ⇒ impact de Covid-19 sur l’immobilier.
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