L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de respecter des conditions strictes pour donner congé à un locataire en cas de vente du logement. Un congé délivré sans motif sérieux ou sans respect du formalisme légal peut être déclaré nul, maintenant ainsi le locataire dans les lieux. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption prioritaire, sauf exceptions prévues par la loi, et les délais de préavis varient selon la nature du bail. Plusieurs recours existent pour contester un congé jugé irrégulier ou abusif, renforçant ainsi la protection du locataire face à la procédure de vente.
Reloger un locataire lors d’une vente : ce que prévoit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989
Mettre en vente un logement occupé n’a rien d’un simple courrier expédié à la hâte. Le propriétaire doit s’aligner sur les exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : droits du locataire et procédure de cession se croisent à chaque étape. Tout commence par la lettre de congé pour vente, qui doit indiquer clairement le motif de congé pour vendre et formuler une proposition d’achat au locataire. Ce dernier est protégé par le droit de préemption : il passe avant tout autre acquéreur, sauf cas particuliers. Le congé part en recommandé avec accusé de réception, accompagné d’une offre détaillée : prix, modalités, rien ne doit manquer.
À réception, le locataire dispose de deux mois pour réfléchir à l’achat. S’il refuse, ou s’il ne répond pas, il garde l’usage du logement pendant encore six mois à partir de la date d’échéance du bail. Ce délai lui laisse une réelle marge de manœuvre pour trouver une solution de relogement et organiser son départ. En aucun cas, la loi n’autorise une expulsion soudaine ou un congé envoyé hors des clous.
Un congé pour vente ne tolère aucune approximation. Un simple oubli dans la lettre, une erreur dans le décompte des délais, et le tribunal judiciaire peut annuler la procédure. Le bail se poursuit alors, parfois pour plusieurs années supplémentaires, au grand dam du propriétaire.
Il existe toutefois des exceptions où le droit de préemption ne s’applique pas. Voici les situations les plus fréquentes :
- vente à un membre de la famille proche du bailleur
- cession d’un immeuble entier d’un seul tenant (vente en bloc)
Pour tous les autres cas, la priorité reste acquise au locataire : un privilège qui distingue la location régie par cette loi et qui marque une vraie différence sur le marché.
Étapes, délais et solutions en cas de refus : réussir la procédure de congé pour vendre
Tout démarre par l’envoi de la lettre recommandée avec avis de réception ou, si besoin, par la remise d’un acte de commissaire de justice. Le propriétaire doit détailler le motif de congé pour vendre et joindre l’intégralité des informations requises. Ce courrier n’est pas anodin : il lance officiellement le préavis. Pour une location vide, il faut compter six mois avant la fin du bail ; pour un logement meublé, trois mois suffisent.
Ce congé ouvre au locataire la possibilité d’exercer son droit de préemption pendant deux mois. Qu’il refuse ou qu’il garde le silence, la procédure suit son cours. À l’issue du préavis, arrive l’heure de l’état des lieux de sortie puis, sous réserve de réparations éventuelles, de la restitution du dépôt de garantie.
Si le locataire refuse de quitter les lieux une fois le bail achevé, le propriétaire doit se tourner vers le tribunal judiciaire. Toute faille dans la procédure, dates non respectées, oubli d’un document, peut entraîner la nullité du congé pour vendre, assortie d’une prolongation forcée de la location et de sanctions pénales. La vente doit également intégrer tous les diagnostics techniques obligatoires, sous peine de retarder la transaction ou d’alourdir les démarches.
Les propriétaires de logements meublés ne sont pas exemptés de ces règles, même si les délais changent. Pour éviter toute mauvaise surprise, mieux vaut anticiper chaque formalité et sécuriser chaque étape, afin que la vente ne se transforme pas en parcours d’obstacles.
La lettre de congé pour vente, loin d’être une simple formalité, est le point de bascule entre les droits du locataire et la liberté du propriétaire. Bien préparée, elle permet à chacun d’avancer sans craindre la fausse note ou la procédure bloquée.
