370 millions d’euros collectés en 2019, un bond de 102 % en un an : le crowdfunding immobilier ne se contente plus de jouer les seconds rôles, il s’impose comme l’un des placements favoris des Français. Sur le podium des investissements immobiliers, ce mode de financement participatif ne cesse de grignoter du terrain. Mais comment fonctionne-t-il concrètement ? Qu’est-ce qui pousse autant d’épargnants à sauter le pas ? Décryptage d’une dynamique qui bouscule les codes.
Qu’est-ce que le financement participatif ?
Investir dans la pierre par le biais du crowdfunding immobilier repose sur une organisation limpide, accessible à tous. Voici, étape par étape, comment s’articule ce schéma :
- Un promoteur immobilier sollicite une levée de fonds afin de financer un nouveau programme.
- Le projet est alors examiné et soutenu par des investisseurs via une plateforme de financement participatif, qui prêtent leur argent au promoteur.
- Après la phase de construction ou de rénovation, le bien immobilier est mis en vente.
Une fois la transaction réalisée, le promoteur reverse aux investisseurs leur mise, majorée des intérêts convenus.
Définition du crowdfunding immobilier
Le financement participatif dans l’immobilier consiste à permettre à des particuliers de soutenir un programme de promotion immobilière, qu’il s’agisse de construction ou de rénovation. Les sommes collectées auprès des investisseurs servent de levier au promoteur pour mener à bien son opération. Une fois le chantier terminé et le bien vendu, chaque investisseur récupère son apport, augmenté d’un rendement annuel.
Le crowdfunding immobilier cible souvent un logement locatif, mais le panel s’élargit : rénovation de bâtiments, extensions de locaux, opérations sur des immeubles entiers… Autant de possibilités à portée de clic. Pour se lancer, il suffit de se rendre sur une plateforme spécialisée et d’y effectuer ses recherches, comparer les projets, étudier les perspectives.
Le financement du projet immobilier
En dehors des fonds propres et du permis de construire, un promoteur doit composer avec plusieurs sources pour réunir le budget nécessaire. Les emprunts bancaires forment quasiment la moitié du financement. La commercialisation anticipée de certains lots avant même le début des travaux complète souvent l’apport, tout comme les fonds propres, dont le niveau reste généralement modeste.
Pour gagner en puissance, les promoteurs sollicitent désormais les particuliers via le crowdfunding. Cette alliance leur offre une capacité de financement accrue, tandis que les investisseurs profitent d’un rendement attractif. Dans la majorité des cas, le retour sur investissement se matérialise entre 12 et 24 mois.
Les raisons d’investir en crowdfunding immobilier
Pourquoi tant de particuliers choisissent-ils d’allouer une part de leur épargne à ce type d’opération ? Plusieurs arguments pèsent dans la balance.
Un placement immobilier rentable
Le crowdfunding immobilier séduit par la diversité de ses atouts. En voici les principaux :
- Des montants d’entrée accessibles : il est souvent possible de participer dès 1 000 euros.
- Une transparence accrue : chaque investisseur suit l’évolution du projet et accède à toutes les informations sur les opérations en cours.
- Un rendement compétitif : les taux d’intérêt oscillent fréquemment entre 8 % et 10 % par an.
- Une réelle diversification : il est envisageable de répartir son investissement sur plusieurs projets distincts, optimisant ainsi la gestion du risque.
Autre point à noter : aucun frais ne pèse sur les investisseurs, les plateformes facturant uniquement les promoteurs. La confiance s’ancre aussi sur la réputation des plateformes et la transparence des avis, deux critères scrutés de près.
Reste que la prudence s’impose. Comme tout investissement, le crowdfunding immobilier n’est pas exempt de risques. Le scénario noir ? La perte partielle ou totale des sommes engagées, si le projet échoue. Les investisseurs doivent donc accepter cette part d’incertitude, malgré le taux élevé de projets menés à terme publié par les plateformes.
Un autre écueil guette : le manque de liquidité. L’argent placé reste immobilisé jusqu’à la fin de l’opération, parfois pendant deux ans. Mais c’est aussi ce qui explique le niveau de rendement proposé.
La différence entre les SCPI et le crowdfunding
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une autre voie d’accès à l’immobilier, mais leur fonctionnement diffère nettement du crowdfunding.
Là où le crowdfunding correspond à un prêt consenti à un promoteur sur une durée courte, généralement 24 mois maximum, les SCPI consistent à acheter collectivement des biens immobiliers, puis à percevoir une part des loyers générés.
Le match se joue sur plusieurs critères :
- Rentabilité : 7 à 10 % pour le crowdfunding, 5 à 6 % pour les SCPI.
- Paiement : à la revente du bien pour le crowdfunding, chaque trimestre pour les SCPI.
- Durée de placement : 1 à 2 ans en crowdfunding, plus de 10 ans en SCPI.
- Frais d’entrée : généralement inexistants pour l’un comme pour l’autre.
- Montant minimal : environ 1 000 euros en crowdfunding, dès 200 euros pour les SCPI.
Les frais à considérer en crowdfunding
Le crowdfunding immobilier affiche une fiscalité non négligeable. Les intérêts perçus lors du remboursement sont soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’imposition forfaitaire, 17,2 % de prélèvements sociaux). Sur un rendement brut de 10 %, l’investisseur conserve un gain net de 7 %.
Les frais d’entrée, eux, restent contenus, permettant ainsi de répartir son capital entre le crowdfunding immobilier et d’autres solutions d’investissement, comme la bourse ou les SCPI. Cette flexibilité attire de plus en plus d’épargnants à la recherche de nouvelles opportunités.
À mesure que le financement participatif s’impose dans le paysage, il redéfinit les règles du jeu. La pierre n’est plus réservée à quelques initiés. Désormais, chaque épargnant peut, à sa mesure, accompagner la construction de demain. Reste à surveiller le prochain record… ou à saisir la prochaine opportunité.
