Au moment de lancer une activité de location meublée, une question se pose immédiatement : sous quel statut s’inscrire, en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) ? Cette distinction, loin d’être anodine, conditionne vos obligations fiscales, vos droits, et parfois vos désillusions.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique dès lors que les revenus annuels issus de la location meublée, tous membres du foyer fiscal confondus, ne dépassent pas 23 000 €, ou restent inférieurs à vos autres revenus d’activité. En clair, tant que la location meublée ne devient pas votre principale source de revenus, vous restez LMNP.
Cette catégorie rassemble la majorité des bailleurs particuliers. Elle séduit par sa simplicité : démarche allégée, fiscalité avantageuse, gestion facilitée. Le LMNP profite d’un cadre réglementaire souple, autorisant une gestion sereine de son ou ses biens meublés.
Location meublée professionnelle (LMP) : conditions d’accès
Le statut de loueur en meublé professionnel repose sur deux critères cumulatifs :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée, pour l’ensemble du foyer fiscal, dépassent 23 000 € (loyers charges comprises).
- Ces recettes excèdent le total des autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions fait défaut, le statut professionnel ne s’applique pas. Pendant longtemps, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) était également requise. Mais depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, ce critère administratif a disparu : seul le niveau de revenus compte désormais.
Ce changement a rebattu les cartes. Désormais, dès lors que vos revenus locatifs meublés remplissent ces deux critères, vous basculez automatiquement en LMP. Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent donc veiller à ce que leurs recettes locatives ne franchissent pas le seuil, ou que d’autres revenus d’activité (salaires, bénéfices professionnels…) restent plus élevés.
Pour mieux visualiser, voici quelques cas concrets :
- 20 000 € issus de locations meublées : statut LMNP
- 24 000 € de recettes locatives, mais 30 000 € de salaire : statut LMNP
- 24 000 € de revenus locatifs et seulement 10 000 € de salaire : statut LMP
Les non-résidents ne sont pas oubliés : la comparaison se fait entre les revenus de location meublée et les autres revenus d’activité imposables en France, conformément aux conventions fiscales internationales.
Location meublée professionnelle : spécificités et avantages
Le LMP bénéficie de dispositions fiscales particulièrement favorables dans certains cas. Par exemple, il peut être exonéré en partie ou en totalité de l’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien, à condition d’exercer l’activité depuis plus de cinq ans et si le montant des recettes sur les deux dernières années précédant la cession ne dépasse pas 90 000 € (exonération totale), ou se situe entre 90 000 € et 126 000 € (exonération partielle).
Autre atout : le déficit généré par l’activité de location meublée professionnelle s’impute directement sur le revenu global du foyer fiscal, réduisant ainsi l’assiette de l’impôt sur le revenu. Cette possibilité n’est pas offerte au LMNP, dont le déficit ne peut s’imputer que sur les revenus de même nature.
Certains investisseurs cherchent également à sortir leurs biens de la base imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en les intégrant à l’actif professionnel. Théoriquement possible, cette option reste rare. Pour en bénéficier, les revenus tirés de l’activité doivent dépasser les autres ressources du foyer et l’activité de location doit être considérée comme principale, ce qui, dans les faits, demeure exceptionnel.
À noter : si la réforme de la sécurité sociale votée en 2021 s’applique, le loueur en meublé professionnel sera affilié à la sécurité sociale des indépendants et bénéficiera d’une couverture maladie et vieillesse au titre de cette activité.
Statut LMP : enjeux fiscaux et cotisations sociales
Le statut de LMP n’est pas sans contrepartie. Les revenus nets dégagés y sont soumis à des cotisations sociales, parfois élevées. Dès le premier euro de bénéfice, la facture démarre à 1 145 € de cotisations annuelles, même en l’absence de bénéfice réel. Au-delà, le taux grimpe rapidement : le bénéfice net du LMP peut être imposé à hauteur de 35 à 45 % lorsque le revenu professionnel net oscille entre 30 000 € et 100 000 €.
À l’inverse, le LMNP s’acquitte uniquement des prélèvements sociaux (17,2 %) sur ses bénéfices, offrant un net avantage en termes de charges.
Anticiper, choisir : le statut n’a rien d’anodin
Le statut de LMP n’est pas une case à cocher à la légère. Il séduit certains par la perspective d’un traitement fiscal avantageux, mais expose aussi à des cotisations lourdes et à des mécanismes de gestion plus complexes, notamment en cas de cession, de retrait d’actif ou d’arrêt de l’activité locative.
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Article rédigé par Maud Velter
Pour approfondir le sujet, vous pouvez consulter :
- Comment déclarer les revenus issus de la location meublée dans la déclaration annuelle ?
- Comment procéder à la déclaration sous le régime LMNP ?
- Calendrier des échéances fiscales pour la location meublée
- Quelles charges déduire des revenus de location meublée ?
Avant de vous lancer, voici quelques ressources pratiques pour trancher entre LMP et LMNP :
- LMNP : atouts du statut non professionnel
- LMP/LMNP : impact sur la valorisation du patrimoine
- Statut LMP : la fin de l’obligation d’inscription au RCS
- Location meublée touristique : démarches auprès de la mairie
- Obligation de déclaration pour la location de résidence principale
- Location meublée : choisir entre LMNP et LMP ?
En matière de location meublée, chaque détail pèse. Statut choisi à la légère ou décision mûrie : la trajectoire fiscale, sociale et patrimoniale ne sera jamais la même. À vous de composer la partition qui correspond vraiment à votre projet de bailleur.
